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基于动态计量经济模型房地产价格影响因素研究 　　【摘要】近年来，我国房地产价格居高不下，不仅加重了百姓身上的包袱，影响到城市居民的生活质量，而且给政府造成巨大调控压力，影响国民经济继续平稳运行。由此，本文从房地产价格相关理论出发，查阅大量资料后，首先，对房价的影响因素进行定性分析，在此基础上，初步选择实际商品房平均销售价格为被解释变量，实际货币供应量（M2）、实际居民家庭人均可支配收入、实际土地购置费用、人口数、5年以上贷款利率、等指标作为解释变量，通过查阅1993-2012年统计年鉴搜集相关数据，进行实证分析；最后，对实证分析的结果进行总结，指出了ECM模型的预测意义，并提出相关政策建议。 　　【关键词】房地产价格 动态计量经济学模型 误差修正模型 影响因素 　　中图分类号：F293 文献标识码： A 　　一、房地产价格的相关研究 　　（一）房地产价格的基本概念 　　房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价。当前一般用货币来表示，但也不排除用实物、劳务等其他形式来偿付的形式。 　　由于房产是具有消费品同时又是投资品的特殊商品，因此它的价格形成机制有其特殊性，在计算用作商品出售、出租的房地产价格时，一般包括以下部分：一是房地产的生产成本，包括土地出让金，规划和勘察设计费，施工和安装成本，基础设施费，公共配套建筑的建设费用，管理费，贷款利息等。二是房地产的流通费，即还没有交付使用以前的费用，维护和管理成本费等。三是房地产的利润和税收，包括土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、基础设施建设费、勘察设计等前期工作费用、房屋建筑和安装成本、配套设施和设备费用、销售费用、管理费、利润、税金等。 　　（二）国内外研究的文献综述 　　影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素的研多种多样。运用供应和需求的平衡模型来确定价格，实证结果表明，在房地产价格的变化，以利用宏观经济基本面的相关指标，来解释宏观经济因素短期内对房地产市场的影响。采用加权重复的销售价格法，认为消费主体、消费动机、功能需求及价值观念的变化，会影响顾客需求的变化。在进行定量分析之前，首先需要确定商品住宅价格因变量与影响因素自变量的函数关系，并通过函数关系分析当影响因素发生变化时，商品住宅价格如何变化。 　　1货币供应量 　　货币供应量对房地产价格的影响主要体现在货币政策对房价的效应。房地产被誉为“第二金融”，它的每一个环节都离不开金融的支持，我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资很大程度上需要银行惜贷资金支持，目前房地产市场的资金80%来自银行信贷。因而货币供应量从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。央行实施宽松的货币政策，大量的信贷资金流入房地产市场，成为推动房地产市场繁荣的直接原因，进而推动了房地产价格的上涨。 　　2通货膨胀率 　　物价指数或通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响。首先，通胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，物价指数或通胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。通货膨胀率时消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产，从而导致房地产投资活动增加；导致房地产投资活动的减少，这也会对房价产生影响。 　　3土地购置费用 　　地价是房地产成本的重要组成部分，其走势直接影响着房价。这是因为：一是在房地产价格中，地价一般占有五至六成的比重；二是随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“极差租地”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大；城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。 　　4利率 　　房地产与利率负相关，利率下降，房价上升，反之房价下降。房地产开发成本也会因为利率上升而增加。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形势。利率的下降刺激人们购房的热情，对商品房的需求就会上升，因而导致房价的上升；反之，利率的上升会导致房价的下降。 　　二、模型应用及其含义 　　（一）变量系数的经济意义分析 　　1.正、负号代表的经济意义 　　实际商品房平均销售价格的变化不仅取决于实际货币供应量的变化，商品房平均销售价格对均衡水平的偏离，即系统存在误差修正机制。从模型中变量当期系数所反映的结果来看，实际货币供应量会对房价产生正面影响。这与之前的假设相一致，也与一般研究房价与其供求关系的结论相一致。 　　2.绝对值大小代表的经济意义 　　从长期模型的变量系数绝对值可看出，在其他变量不变的条件下，实际货币供应量增加1%，实际商品房平均销售价格增加288.9917元；在其他变量不变的条件下，实际土地购置费用增加1元，实际商品房平均