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基于房地产企业视角促进住宅产业化发展策略研究 　　【摘 要】住宅产业化的所带来的优越性是多方面的，其主要优势表现在：提高住宅产品的质量、满足人民群众对住宅产品的需求、优化资源配置、拉动经济全面快速发展、提高住宅产品的生产效率等方面。住宅产业化在我国理论界已经不是一个新的课题，但住实际发展中遇到了很多制约发展的瓶颈，使住宅产业化发展的实质性进程缓慢。因此，有必要通过分析研究，探讨住宅产业化过程中的对策，推动住宅产业化的健康发展。 　　【关键词】房地产企业；住宅产业化；资源配置；生产效率；经济效益；社会效益；激励机制 　　0 引言 　　近年来，随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，住宅产业已经逐渐发展成为我国国民经济的重要组成部分，住宅产业化是推进我国住宅产业健康发展的重要手段。 　　1 建立房地产企业内部技术创新的激励机制 　　1.1 产权激励 　　住宅产业相关企业技术创新的产权激励对象应该包括所有与技术创新相关的利益群体。住宅产业相关企业参与技术创新活动的相关群体具体可以划分为：权益层、经营层和操作层。清晰的企业产权界定可以给企业的权益层提供很强的技术创新激励，因为当产权明确时，住宅产业相关企业的权益层拥有企业的所有权，为了不使企业在住宅产业化的发展过程中被兼并或淘汰，就必须不断的进行技术创新，提高企业的核心竞争力。对于住宅产业相关企业经营层和操作层的产权激励，需要考虑人力资本的产权。人力资本包括人力资本的所有权、支配权、处置权、使用权和收益权等。人力资本产权的各项权能既可以归属于单一主体，也可以归属于不同的主体。随着经济的发展特别是市场经济的建立，各项权能更多地表现为分离形式，即各项权能分属于不同主体；经过人力资本产权交易后，不同的产权权能由不同的产权主体行使，其中所有权虽仍属于载体，使用权则己属于他人。在各项权能由不同产权主体行使的情况下，人力资本所有权主体获得的收益可能有两种：一种，是固定的合同报酬（如工资），它是使用权主体对所有权主体的使用权的支付，是使用权的实现；另一种，是利润分享，它是所有权主体所有权的充分实现。 　　1.2 企业文化激励 　　心理学研究表明，人的动机激发行为，而动机是由他所体验到的某种未满足的需要或未达到的目的引起的。这种需要或目标可以是生理或物质上的，也可以是心理或精神上的。企业文化的塑造已经成为现代化企业精神激励的重要手段。 　　实践表明，有着良好文化的企业，人才的流失明显低于那些不重视企业文化塑造的企业。当企业的文化和员工的价值观一致时，当企业文化充分体现为对员工的尊重时，员工才会具备技术创新的激励。企业文化激励主要使技术创新者通过技术创新工作得到满足感和成就感，以及通过一套信念和价值观增加技术创新者对组织的认同，从而增加组织的凝聚力，加快技术创新的进程。如万科的企业文化就是我国住宅企业的一面旗帜，万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”，把人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生”，万科的企业文化建设案例一直为业界所推崇。企业文化在其技术创新中起到了关键的激励作用：一方面，万科的企业文化激励了其员工的技术创新，另一方面，员工的技术创新反过来不断加深万科的企业文化内涵，又使其员工更有技术创新的激励。 　　1.3 高效的管理制度 　　住宅技术创新活动必须有良好的管理制度予以保障。住宅企业应该推行以绩效为评判依据的多种分配制度，这样做可以激励包括技术创新人员在内的广大员工的积极性和创造性。但必须注意，由于住宅产业是关系国计民生的行业，对住宅新技术的应用非常谨慎，因此住宅技术创新的效益实现需要较长的时间，对技术创新人员进行绩效评价时，就必须根据项目进展情况进行评价。在构建管理制度时，也要考虑产权激励对管理制度的制约，住宅新技术的创新不同于一般的发明创造，其开发、试验、应用需要经过团队合作才能完成，对创新人员进行个人绩效考核时，必须考虑团队绩效的因素。同时必须对创新关键人员个人能力予以充分的承认，并对他们的个人成就实行有差别的奖励。高效的管理制度支持住宅产业相关企业的技术创新活动，技术创新活动又通过创新者反馈给管理制度，使住宅产业相关企业的管理制度能够不断改善，以适应对住宅技术创新活动的支持。 　　1.4 有效的组织制度 　　技术创新最终要通过一定的组织制度来实现。住宅产业相关企业是由一系列职能部门构成的经济组织，企业的组织结构必然影响着技术创新的效率与成败。住宅产业相关产业的生产组织是生产管理和工程项目管理的结合，不同于制造业实行固定的企业生产管理。一方面，不同的组织结构以不同的方式影响技术创新活动；另一方面，不同的技术创新活动要求不同的组织结构。技术创新活动涉及多个职能部门，要求信息沟通渠道畅通，要求各部门协调一致。不同的组织结构对技术创新活动各有利