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基于房地产开发项目成本控制主要措施 　　华润（深圳）有限公司 广东深圳 518000 　　摘要：进入21世纪，随着市场经济的发展，房地产行业的日渐规范，房地产市场的竞争也日趋激烈，对于很多中小型的房企来说，如何生存、发展则是他们面前的一个重要课题。在相同的开发环境发中，控制成本，提高企业的投资收益，是众多房地产开发企业努力的目标，这在行业内既是热点又是难点。而目前大部分房地产企业在成本控制方面缺乏得力的措施，成本控制效果也不尽如人意。在这种形势下，更加重视成本控制，改变成本管理观念，提高企业成本管理水平，对房地产企业的发展、壮大就显得尤为重要。 　　关键词：房地产；开发；项目；成本控制；问题 　　一、房地产开发项目成本的内涵 　　房地产开发项目成本控制是指房地产企业在具体项目开发阶段，结合项目实际情况，制定科学的成本管理目标。由开发项目成本控制相关负责部门领导，全体项目成员和各个部门积极参加，密切配合，在项目开发的全过程，采取一系列的控制措施，对不同阶段的成本加以控制，并在项目结束后达到成本控制目标。 　　二、房地产开发项目成本控制的基本原则 　　1、全面成本控制原则 　　全面成本控制原则要求对项目开发全过程、生产全要素进行控制，要求在项目开发的事前、事中、事后各个环节都要实行成本控制，要求对产生生产成本的各种要素都要加以控制，要求项目全体人员在实际的工作岗位上都树立成本控制观念，在自己的职责范围内贯彻落实企业相关的成本控制政策。 　　2、成本最小化原则 　　在控制成本过程中，首先要从实际情况出发，事实就是，制定科学的成本控制目标，以求使得项目开发成本在科学合理的基础上降低到最低水平。 　　成本控制目标的确定不能一味追求成本最小，不能在损害工程质量的情况过度节省成本，而应当进行科学的成本目标设定，合理的降低成本，以达到成本最小化目标。 　　3、责、权、利相结合原则 　　责、权、利相结合原则是指在成本控制过程中要根据各个部门，各个员工职责、权利大小，确定其应承担的相关责任，并按照奖惩制度的要求，有过必究，有功必赏。责是指成本控制的责任，权是指赋予的责任部门、责任人员采取措施来控制费用支出的权利，利是指相关的奖惩措施，根据成本控制主体目标完成情况来实施对应的奖惩激励。 　　三、施工阶段造价控制 　　3.1 控制设计变更 　　设计变更主要是因为设计机构和设计人员设计出了不符合施工要求的图纸，在实际操作中，容易出现安全隐患和功能不完善。想要顺利完成施工，跟上进度要求，就需要尽量控制设计变更，如果需要变更，一定要掌握好原则，把设计变更控制到施工前，不能工程开工后，才进行图纸审查。 　　3.2 明确承包合同内容 　　根据建筑业惯例和有关规范，在全面把握建筑市场行情的同时，在施工前签订承包合同，进一步明确职责不清、影响造价、延误工期、价款结算方式等问题，要事先约定、确定法律形式，促进双方按约履行职责义务，避免事故隐患和索赔事件。 　　3.3 监理单位选择 　　选择好的监理单位是非常重要的环节，好的监理不但能够把好质量关，更能在施工中发现问题，为开发商控制好成本，进一步提高经济效益。所以开发商也需要采取公开招标的形式，选择业绩好、信誉高、监理费用低、技术力量强的监理单位。 　　3.4 选择工程承包企业 　　开发商能够在缩短工期和节省工程造价方面做好预算，则会节省更多的时间来进行下一项工程施工，选择符合要求的工程承包企业是非常重要的，在此选择时，需要选择报价最合理、自身素质高、工艺先进、工期时间短、社会信誉好、技术力量雄厚的企业。 　　3.5 材料设备价格 　　占60%的材料价格是成本控制最关键的点，在选择材料前，要走访材料设备市场，掌握价格变化趋势；在满足安全和质量标准基础上，择优选择价廉产品；自行采购的材料要控制价格和质量，对进场的材料质量进行监测。 　　3.6 控制工程变更签证 　　开发商派驻到施工现场的人员一定要熟悉所有资料，尽量避免签证漏洞。为了节省资金，还要分清是合同内包干的还是必须另外签证的。假如有新增签证，一定要由设计部门认定可行性，成本控制部门核实，最后由监理、甲方代表及施工单位签证。需要注意的是，一定要在施工前认真审图，减少返工费用和签证费用。 　　四、房地产开发项目成本控制的存在的主要问题 　　1.成本控制观念淡薄、落后 　　许多企业成本控制思想仍停留在高速发展时代粗犷化发展阶段，只一味追求发展速度，不重视成本控制精细化管理，成本控制观念淡薄、落后。企业管理层往往认为成本控制主要体现在施工和财务管理方面，对房地产开发的其他环节成本控制重视不够，企业员工成本控制观念普遍不强，导致成本控制措施在实际工作中很难落到实处。 　　2.成本控制体制不健全 　　成本控制是全