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基于土地财政因素分析我国房地产泡沫成因 　　（（（1.西京学院教务处，西安 710123；2.西北大学经济管理学院，西安 710123） 　　摘要：本文从土地出让金收入、土地金融、土地税费等三个方面分析了地方政府的土地财政对房地产价格的影响，从而认为地方政府的土地财政是造成我国房地产泡沫的主要因素。 　　关键词：土地出让金收入；土地金融；土地税费；土地财政 　　中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　在现阶段我国土地产权制度下,土地属于国家所有，地方政府垄断了土地供应一级市场,地方政府的土地供应量和供应价格将直接决定着房地产二级市场的土地供应量和供应价格。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府的土地财政政策，非法利益是中间环节圈地、囤地、炒地，强力征地和野蛮拆迁，垄断土地供应市场和制造非理性涨价预期，进而获得垄断利润。这些既是房地产业发展的强大动力，同时也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。[1] 　　土地财政，指一些地方政府的财政来源过度依赖经营土地获得收入。其中，土地出让金收入是土地财政的重中之重，被称为地方政府的“第二财政”。曾经流行的一句口头禅，“吃饭靠财政，建设靠土地”。 　　1 土地出让金收入 　　近年来，地方政府的土地出让金收入大幅上升，土地成本已经占到了房价的20%-40%左右。2010年全国土地出让金收入达到30108.93亿元，相当于地方财政收入的比例达到了空前的74.14%，刷新了历史记录。“土地财政”造就了“超低价强力征地、野蛮拆迁―招拍挂高价卖地―收税收费寻租―土地抵押贷款―再征地”的循环模式，其中地方政府、房地产开发商、银行成为最大的受益者。据高纬环球发布的2011年三季度报告显示，自2010年三季度至今，全球投资开发地块前25名的城市全部都来自于亚太地区，总交易额接近2000亿美元。除新加坡和东京以外，其余23个城市全部来自中国。其中，上海位居全球榜首，土地交易总额达到255亿美元，北京位居第二，土地交易总额达到240亿美元。[2] 　　清华大学管清友通过一系列官方统计数据，得出了中国土地价款增幅从1989年的仅4.47亿元到2010年就高达30108.93亿元，21年全国土地成交价款增长了6732倍，年平均上升320.57倍；土地出让收入相当于地方财政收入的比例从1989年的仅0.24%到2010年达到历史最高点74.14%，21年地方政府的卖地收入相当于地方财政收入的比例增长了308倍。从这些统计数据我们能够非常清楚的看到，地方政府的土地财政依赖越来越严重。土地出让金纯收益基本上占土地出让成交价款的35%以上，规模相当于地方政府一般预算收入的20%左右[3] 　　 　　 　　 2003-2010年土地出让金纯收益规模及对地方财政的贡献（单位：亿元） 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　2 土地金融 　　土地金融是指地方政府通过地方融资平台，抵押土地资产获得贷款收入。地方政府通常以土地储备中心、开发区等为载体向银行进行土地抵押贷款，主要用于弥补市政建设资金不足。而土地出让金是偿还债务的主要来源。截至2011年末，全国84个重点城市处于抵押状态的土地30.08万公顷，抵押贷款达4.8万亿元，抵押面积和抵押贷款同比分别增长16.5%和36.3%。 　　国家审计署审计结果显示：截至2010年年底，我国除54个县级政府没有政府性债务外，其余的省、市、县三级地方政府性债务余额为107174.91亿元，其中银行贷款为84600多亿元，占全部债务的79%。而银行的这些贷款，大多数是以土地做抵押或主要依靠土地出让收入来偿还的。土地财政已成为地方政府债务最大的法律风险来源。 　　3 土地税费 　　初步统计，我国目前房屋从立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及房地产的税费共计62项，这些税费支出已经占到了房地产价格的30%-40%左右。目前地方政府重点征收的房地产税和建筑税，高的已达地方税收收入的百分之三四十。而且税种设置繁杂、征收环节过多，存在着重复征税和多次收费，这在一定程度上推高了房价。其中涉及房地产的税种有12项，涉及房地产的收费多达50项。包括人防费、消防费、配套费、规划费、规划定界费、复核费、评价费，防雷检验费、开口费、治安费、印花税、增值税、城建税、教育附加费、营业税、所得税、房产税、契税、耕地占用税等等，各种税费占了房价中的大头，在一定程度上拉升了房价。[4]可见，房价畸高，与税费过高紧密相关。五种直接税收和两种间接税收加起来约占地方政府一般预算收入的28%。土地财政相当于地方政府一般预算收入的比例达到了50%。 　　通过税费与土地出让金收入，地方政府在房地产方面的收入占到整个房地产价格的50%-80%。而在欧美国家,两者总和