分钟寺轻工产品商业区规划分析（陈）.pptVIP

分钟寺轻工产品商业区规划分析 目录 北京市商业地产业态概况 北京商业发展状况 自90年代，北京商业迅猛发展，在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高，商业已成为首都经济中具有相当规模和水平的重要产业之一 商业在首都社会经济发展中的作用显著增强 竞争性商业网络结构初步形成 各类商业网点快速增长，网点严重不足的问题已基本解决 多种所有制商业竞相发展，竞争日趋激烈，结构不断优化 发展速度已趋于稳定，商业增长方式出现新的转变 新型商业成为新的经济增长点 商业现代化水平与国际先进商业的差距进一步缩小 北京商业房地产市场必将进入竞争时代 北京商业房地产市场的供求关系将发生根本性的改变 商业地产的供应大幅增加，市场需求变化不大，出现阶段性饱和 人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》对商业地产开发商提出更高要求 银行信贷的变化将促使商业房地产开发商改变原来的操作策略、营销策略，以确保资金体系的可靠性 商业地产同质化程度较高，影响项目差异化定位 商业地产的经营与运作是大多数商业房地产开发商面对的新课题。当前，低差异化的商业地产项目将直接导致商业房地产市场竞争加剧 商铺投资者专业投资水平的迅速提升将导致未来市场竞争的加剧 商铺投资者提高专业投资水平的愿望远比开发商提高开发水平的愿望要强烈。一旦投资者投资理念成熟，商业地产的市场运作将更加困难 北京市制定的商业发展基本原则 以人为本 充分体现商业为人服务的功能，以满足不同人群的不同需求作为商业发展的出发点和落脚点。 发挥优势 充分发挥北京“首都、古都、国际大都市”三方面的优势，发展与之相适应的多功能、多层次、多样化商业。 适度超前 积极利用国际商业发展成果，把近期需求同中长期发展趋势结合起来，保持发展后劲。 优化结构 优化所有制结构，加快国有商业体制改革，进一步鼓励多种所有制经济共同发展，完善具有多元市场竞争主体的商业体系。 优化布局结构，形成整体适当分散，局部相对集中，布局合理的商业网络结构。 优化规模结构，形成大中小结合，以中小型网点为主的规模结构。 优化业态结构，以发展新兴业态为重点，实现新型商业与传统商业有机结合。 北京市未来的商业发展重点 促进两网：即促进连锁商业网和电子商务网的发展； 提高三区：即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平； 繁荣三圈：即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈； 开拓十城：即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心； 培育十街：即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)； 完善400社区：即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心； 加快发展四类商业：即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。 北京市商业限制发展的项目 商业地产主要模式 当前商业地产的开发模式 底商＋住宅 社区商业的主要经营模式 裙楼当中底商经营，公寓出售 旗舰店模式 依靠引进主力店商家吸引人流，带动其他商铺人气 新世界 开发＋经营 长期经营模式就是先经营成功后再销售或只收取租金，将地产项目的销售风险转为地段入驻商家的经营风险 城外诚 麦当劳模式 改变原有商业地产的开发思路，与资本市场对接，通过资本市场手段实现项目转让、股份出让，最终获利 品牌效应＋物业产权＝项目＝价值最大化 化整为零 建立自己的品牌。推出小户型的运作模式，即在板块较好的地段修建内循环多层步行街，将以商场为主要经营对象的大面积单位压缩为总价较低的小面积单位 东方新天地，建外SOHO 主要商业业态及其特征 主要商业业态及其特征（续） 目录 分钟寺区域经济特性分析 分钟寺地理位置独特 地处城乡结合部，交通极为便利 分钟寺目前的基本情况 占地面积152公顷（2280亩） 现有人口约8000人 公共交通极为便利 分钟寺行政隶属关系与未来的规划前景 分钟寺村是北京市丰台区南苑乡的一个行政村 分钟寺地区的土地所有权为分钟寺村 分钟寺农工商联合公司是分钟寺地区开发建设的组织者 是北京市重点发展的绿化隔离区 北京市对该地区的规划是： 可建设用地34.24公顷 容积率2.5 规划道路用地26.1公顷 公交总站预留用地8公顷 绿化用地83.66公顷 控高18-60米 总建筑面积100万平方米 实地调查情况 周边地区经济环境 目录 项目可行性分析 吸引力之一——商业集聚效应和品牌效应 吸引力之二——灵活的投资和经营模式 吸引力之三——国际化的商务运作平台 关键点之一