固定利率分期偿还住房抵押贷款的内部机理.docVIP

固定利率分期偿还住房抵押贷款的内部机理 固定 江信毅 一 ,我国住房抵押贷款现状 随着房改的全面推进和国民经济的快速发展,个人住房抵 押贷款量逐年增长,已成为各大商业银行信贷资金投入的重要 领域.无论是实务界还是理论界均为之关注.如同济大学的张 庆洪从保险公司开办住房抵押贷款保险业务的角度,东北财经 大学杜小平,王全明等从贷款证券化角度,虞晓芬,疗永钦等从 风险管理,构建风险管理体系的角度,武文博从贷款结构设计 等方面进行了研究,很少有学者从微观的角度对固定利率分期 偿还抵押贷款中内部各因素对贷款的影响进行研究.笔者认 为,随着持续加息的压力和预期,固定利率住房抵押贷款将会 被推广,研究固定利率分期偿还抵押贷款中内部各因素的关系 和影响,对我们制定更合理的贷款方案是有利的. 二,固定利率分期偿还抵押贷款内部机理 1.利息和本金偿还 假设T:住房抵押贷款总金额,r:还贷期间月利息率,N:还 贷总月数,A:每月应还本金和利息的总额,:第n月应还利息,f :第n月应还本金,l10:借款人提前支付时已偿还的月数.根据复 利计算的原理可得: 1 T-A二( r 将公式变形可得:A=T——一 卜击 第一月支付的利息为gl=T?r 第n月支付的利息为gn=r(T-f.一…一fn_.) 同理,第一月还本金为fl=A-g. 第n月还本金为f=A一=(1+r)～(A—rT) 由(1_3)可知:gn—gn一.=一rfn.lt;0故ggⅡI. (1.1) (1.2) (1.3) (1.4) 由(1.4)可知:fn—fn一.=(A—gn)一(A—gn-.)=一+g.gt;0 故gt;一. 故前n共支付本金为 fl=(1.s) 故前n共支付利息为 ∑~=noA一∑f(1.6) ~36o-bfl总共应付利息:∑gn=360A一∑fn(1.7) 例如.现有一笔100000元的住房抵押贷款,30年期等比例 支付函数抵押贷款,它具有12%的固定年利率,将其转换成360 个月的每月1%利率.求解每月支付,则由公式(1.2)可得: 1028.61=1O0000 因为g=1000.O0元(0.OlxlO0000.O0元)表示第一个月的应 付利息,仅仅剩余f1=28.61(1028.61—1000.O0)元用于对本金的 偿还.不过在第二个月,支付的利息部分更少一些,因为本金减 少了28.61元,故g,=999.71元[0.O1×(100000.O0—28.61)],余下 的f2=28.90元(1028.61-999.71)将进一步减少成本,在30年末, 最后一个1028.61元,10.18元支付利息,1018.43元支付本金. 为了更直观地表现上述贷款每月支付对利息和本金的偿 还情况,现做如下图表: 支付 月度总支付 f 利息// 1I——下11l o6012018024O300360月数 对每月支付利息和本金的偿还情况的分析,可知:对于借 款人来说,假设在整个期限过半后,要提前偿还,则n=180,代 入公式(1.5)中,得 :(1028.61-1000.oo): 17153.99元 显然,f=1ooooo.00,虽然你已支付了所有支付的一半, 但此时,借款人已偿还的本金仅仅为总本金的× 100%=17.15%. 而借款人已支付的利息由公式(1.6)为 ~=180x1028.61—17153.99=167995.81元 总共利息由公式(1.7)为 ∑g=360A一∑~=360x1028.61—100000.00=-270299.60元 占总共利息的×100%=62.15% 由公式fn=(1+r)一fl,gl=T.r,fl=A-g可知:f~=A-T.r,当增大时, 反而更小. 结论1:对于不同利率的抵押贷款,利息越高,在起初每月 79 的支付中,有较少部分用于偿还本金,只有随着还款月数的增 加,每月的支付,才有更多部分用于本金的偿还. 也就是说,银行的利息收入,很大一部分是在偿还期初始 阶段完成的,到了偿还期的后阶段,每月的支付,更多的是偿还 成本.如果在偿还期的后期提前偿还,对银行的盈利影响不大, 所以说,从银行角度讲,贷款利率越高,起初偿还本金更慢,对 利息偿还更多,对于影响银行盈利的负面作用会少一些,故有 利于降低提前偿还风险. 2.对期限的研究 ①期限对成本偿还的影响: 令N,N为还款总月数,且N,gt;N,fn(N):在还款总月数为N 时第1t月应还本金则由公式 fn(N)=A一=(1+r)…fI=(1+r)…(A—rT) -(1+r)～n南 故: ～1r】11 函数(N,)一fn(N2)=(r)一n【—J : (1+)Tr— [(1+r)一1][(1+r)_1] 因为Ngt;N,所以fn(N)一fn(N)lt;0. 结论2:fn(N)是递减函数,较长期限的抵押