镇江区域房地产市场调研报告ldfnhd1o.pptVIP

6、赛博观点 镇江市场目前最大的问题是市场需求的不足。这次市场需求的疲软并不是镇江市场没有实际的购房需求了，而是在这一轮政府强有力的宏观调控下，众多的购房者选择了持币观望，导致了市场的实际成交量的下跌，并且我们预测此次危机可能会持续一年至一年半的时间。因此，我们建议减小本案的年度开发量。 在市场去化量下滑的同时，商品房的价格并没有出现回落，开发商们在拼命的保住价格底限。我们建议本案在新推房源的价格定位时应有限小幅上涨，或在涨价之后通过优惠活动再拉回合理的价格水平。 * 7、小 结 未来的几年中，镇江市商品住房的上市量只会多不会少。 2009年或2010年可能是镇江楼市的契机，08年市场积累的大量需求或许会在一至两年后得到释放。 2008年镇江商品房的价格虽然不会下跌，但上升的幅度也不会太大。而镇江楼市下一次爆发时也将是楼市价格再次质变的时机，也许将在2009、2010年。 2008年的镇江楼市很难出现2007年般火爆的场面，销售量减少，房价上涨空间受阻，项目间的竞争将空前的白热化，而且这一现象也许将持续全年。 * 四、本案分析建议 * 1、产品定位 90-120㎡的大两房和小三房最受市场欢迎，这类户型总价被广泛接受，户型结构满足了最基本的生活需求。因此成为市场上的主导户型。 两头的户型市场占有度较低，小户型结构功能缺失，大户型总价偏高是造成这一情况的主要原因。 * 这些数据是购房者的主观良好愿望，不能完全反映出市场实际成交的情况，但可以体现出购房者的心理需求。 在对建筑类型的选择中，高档舒适房受追捧，这说明了镇江购房者虽然购买能力有限，但追求住房舒适度的愿望还是相当的强烈。如在普通住宅中营造出“豪宅”的感觉，将在市场竞争中占据主动。 * 本案最主要竞争项目香江花城、魅力之城、华都名城的户型结构基本都是市场主流户型，二室二厅至三室二厅的主力户型配比虽然不可以出奇制胜，但最为大盘，选择市场需求量最大的户型无疑是最为稳妥的方法。 本案最为镇江屈指可数的大盘之一，在户型设计上应该采取稳健的步伐，步步为营，以市场畅销户型90-150㎡的户型作为主力户型。考虑到本案体量大，可以在适当的时机推出市场创新产品，如挑高、精装修房源，既出奇制胜又可以提升企业品牌。 项目名称 主力户型（㎡） 香江花城 91-140 万科魅力之城 89-196 华都名城 80-150 * 2、开发周期、年度开发量及推盘节奏 项目的年度开发量不仅仅是根据市场来决定，拆迁、工程、资金等方方面面的因素都影响着项目的推盘节奏。 从市场来看，本案在京口区及镇江全市的销售占有率是逐月下降的，可见市场的形势在逐渐的恶化。但鉴于本项目2008年以来可售房源有限，且均为2007年的老产品，08原创新品尚未推出，故本案销售速度下滑也在情理之中。基于这一现状，我们建议本案应放缓推盘的节奏，降低年度开发量，从而保证项目资金流的健康优质。在度过这一段艰难时期，市场转暖之后，再加大开发量，保持整个项目开发周期的顺利完成。 * 项目的开发周期与年度开发量不仅仅是根据市场来决定，拆迁、工程、资金等方方面面的因素都影响着项目的推盘节奏。 从历史来看，2005年和2007年是开发期的波峰，2008年目前已推出261套，预计全年推出套数与07年相当。 本案作为大盘，可以考虑参考波峰的数值来设定年度开发量，（632+557）/2=595套/年。 按照110㎡/套的均值计算，年度开发量为65750㎡，这样6万-7万㎡/年的开发量较为合适。 如果推盘量过大，而产品缺乏足够的亮点，会造成消化量的疲软，并形成房源积压。 项目名称 2003 2004 2005 2006 2007 2008 合计 香江花城 28 267 867 337 561 189 2249 我家山水 / 120 396 223 412 / 1151 魅力之城 / / / 31 693 220 944 华都名城 / / / / 560 373 933 合计 28 387 1263 591 2226 782 5277 平均 28 194 632 197 557 261 312 * 3、销售价格 总体定价思路： 本项目的价格定位受所处的地理位置及上市时机等方面的影响；同时，主要以市场的类似 项目及邻近项目等具有竞争参考因素的项目作为比较项目，与之对比优劣，从而制定合理 价格。 价格定位方法： 依据总体价格定位思路，选择项目所在片区交通情况、繁华程度、市场时间等最具参考力 的香江花城、华都名城、魅力之城作为参照楼盘，利用市场比较法进行必要的修正。 * 参考价格修正系数表 序号 评估项目 权重 香江花城 魅力之城 华都名城 本项目 评分 评分 评分 评分 1 地理位置 10 10 8 8 10 2 周