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威海市高档住宅小区影响因素及空间布局分析 　　【摘要】高档住宅小区都有良好的质量和完备的周边配套。其中针对最高收入群体的豪宅，沿海岸线分布，占尽绝美的海景资源和高档次的娱乐观光设施。文章通过对高档住宅小区的分析，总结出了影响其空间分布的因素，并归纳了其空间布局的规律，阐明了住宅价格与布局的关系。 　　【关键词】威海市；高档住宅小区；影响因素；空间布局 　　中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）08-166-02 　　一、高档住宅定义与划分 　　（一）高档住宅定义 　　对于高档住宅，国内外均未有严格的量化定义；而建设部有关文件中也仅仅将其与普通住宅、别墅等并列，作为住宅的一种类型，实际是指地段位置好、产品素质完善、价位高的商品房住宅。 　　（二）高档住宅的划分 　　根据有关资料显示，2011年威海市较高收入群体的家庭（三口之家）年均可支配收入≥人民币9.8万元。按照较高收入群体房价收入比7.8计算，威海市较高收入阶层承受住宅总价≥人民币76.44万元，因此将威海市高档住宅的衡量标准定为面积≥125平米并且单价≥6110元/平米的商品房住宅。 　　二、威海市高档住宅建设现状 　　（一）威海市高档住宅的发展及现状概述 　　威海市气候宜人，环境优美区，行政区划分为环翠区、高区、经区三部分。在威海市被联合国人居署授予“全世界最适宜人类居住的城市”后短短几年间，本地较高收入群体迅速扩大，外地高收入群体的大量涌入，房地产业成为市域经济的支柱产业。2011年，该市房地产业完成投资35.2亿元，同比增长35.4%。 　　整体看来，威海市高档住宅小区的分布有以下两个特点：1.远离市中心但交通便利之处，此处大多有不可多得的绝版海景资源；2.毗邻市中心，市政配套成熟便利，兼具优美的海景。 　　（二）威海市几个高档住宅小区的大体介绍 　　1.唐人海湾公馆。地处威海东部钻石湾区核心位置，城市大动脉滨海路、青岛路擦肩而过。项目占地75.07亩，地上建筑面积约9万平米，总投资约12亿人民币，包括五星级酒店、公寓式酒店以及四幢高档海景住宅。 　　2.蓝湾怡庭。南临威海市“两馆两中心”，北依都市繁华，占据威海公园的中心位置。交通便利配套完善，西临青岛路、东靠海滨路。社区内规划有私家幼儿园、高级私属会所，规划商业购物街。 　　三、威海市高档住宅空间分布的影响因素分析 　　（一）周边环境 　　房地产的周边环境不仅指其所处的地理位置，同时还包括其社会位置，后者主要包括人口素质，教育水平，服务业水平，交通、通讯、生活设施状况等。 　　以大威海公园版块为例，该版块上丰富的海景资源、优美的公园景观、完善的交通配套和众多高层次娱乐观光设施的汇集，极大带动了这一区域房地产行情的上涨。威海房地产消费依赖于外来人口和本地二次或二次以上置业者，而大威海公园版块就成为这部分人的最佳选择，依海而生、与海共荣的独特优势，成就了独一无二的海景公园，这无疑为“公园”注入了新的内涵与价值。 　　（二）市政规划 　　在房地产市场中，城市的市政规划很大程度上决定某区域的地价水平。自威海外滩至海上公园这一带状海湾处在未来整个城市的核心，这种地段优势在整个城市中绝无仅有，具备了其作为威海城市名片的先决条件。威海城市规划向南发展的格局已经十分明确，无疑，该区域内的住宅不会有低档次的产品。 　　（三）市政设施配套 　　公园、学校、超市、体育场馆、集贸市场等生活配套齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值。项目周边及本身物业配套设施是否完善、社区居民生活是否便利是影响房价的直接因素，也直接影响着人们的生活质量。新盘的商业配套也是拉动楼盘品质的一大重要标志。 　　1.交通。交通道路规划对地段的影响很大。交通状况便利与否直接影响到房屋今后的升值潜力。一条马路的修建，不仅会改善域内交通状况，而且还会使房价上升。城市交通是的能达性及其对周边物业的刺激与促进作用，带来显著的房地产增值。 　　2.教育。教育同地产结合起来以后，便成了一个可以点石成金的魔杖。近年来，威海凡是引入“教育地产”概念的楼盘大多都会取得大好的销售业绩。火炬高技术开发区的主要规划功能是文教科研区，区内有山大威海分校、哈工大威海分校等学府，浓厚的科教氛围肯定带动了这一区域的地产项目的发展。 　　四、威海市高档住宅的空间分布规律 　　（一）沿海岸线分布 　　由于海景资源的稀缺性和不可再生性，沿海岸线分布的住宅项目多为高档住宅。以海滨路为线，自北向南依海而建的三大海主题公园生景观优美，人文内涵丰富。政府投入的加大、各种不同类型物业的涌现，使这一区域成为威海人居的骄傲和名片。威海市的高档楼盘很大一部分分布在这三大海景公园区域。 　　（二）沿交通干线分布