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完善房地产评估市场措施 　　摘要:房地产估价是房地产中介行业的组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐发展壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不足20年时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展,本文分析了该行业存在的问题,并提出一些相关对策建议。 　　关键词:房地产 评估 问题 措施 　　 　　房地产估价业在我国是一个新兴的行业,我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度,1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度,1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家,约3.5万人取得执业资格,3万多人注册执业,房地产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中,房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业,正视当前房地产估价行业的问题,把握其发展趋势,寻找发展对策,来促进我国房地产估价业健康发展。 　　1 我国房地产估价业市场存在的问题及成因 　　1.1 房地产估价市场不规范 目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上,看谁更能迎合委托方的意思,估出委托方最期望的结果;收费上则是竞相压价,为了招揽客户,估价机构通常给出很高的回扣,直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观,也损害了国家和集体的合法利益,扰乱了市场秩序,滋生了腐败,导致不公平竞争和恶性竞争同时存在。我国的估价机构有房地产估价机构,土地估价机构和资产评估机构,估价师有房地产估价师、土地估价师和资产评估师,相应的估价师考试分别由建设部、国土资源部和财政部三部门负责,但通过后都称为估价师,并且没有进一步的等级划分,进行评估时分别遵循不同的技术规程出具评估报告。在实践中,特别是对一家企业涉及三种评估时,往往一个部门的评估结果不被其他部门认可,限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估行业的整体发展。 　　1.2 估价师整体业务素质不高 估价师“少而不精”。到目前为止,全国共有房地产估价师7200名,远远跟不上评估业务发展的需求,大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。现有的估价师队伍也有缺陷。 　　1.3 监督制约机制空白 对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨,没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规,因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则,全凭个人悟性或自由发挥,往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值,有的标的权属不清就估出价值,有的把地价漏算或多算,更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值,其评估报告只有一张纸,没有评估程序,没有计算过程,令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德,有的收取礼金,有的超越资格限定承揽业务,有的出卖评估机构的资格(即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费),有的甚至搞欺诈,使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据,更无处罚的手段,搅乱了评估市场,禁锢了评估行业的发展。 　　1.4 房地产评估市场行业自律不够 　　1.4.1 行业自律不够。国外房地产评估一般是依靠估价师协会管理,一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力:一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作,成立了估价师学会,但这个行业学会远远没有到位,还没有承担起行业管理的重任,各地也只有少数省市成立学会,多数还是空白,地方上的行业自律差距就更大了。 　　1.4.2 法人自律不够。现阶段我国评估机构的性质模糊不清,表面上看是独立运作,实际上只是各有关行政部门的附属物,没有成为自主经营的法人实体和中介组织,浓厚的行政色彩使这些评估所的评估行为变成行政行为,因此评估水平的高低和评估报告的优劣难以与评估所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“评估机构违反有关法律法规和职业道德,情节严重的取消其评估资格”,“在评估活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失,评估机构和估价师都应承担赔偿责任,”但由于没有保障机制,加上有些评估所有管理