WFL美郡房地产开发项目成本控制研究-项目管理专业论文.docxVIP

目 录 第一章 绪论???????????????????????1 1.1 问题的提出?????????????????????1 1.1.1 课题研究背景???????????????????1 1.1.2 问题的提出????????????????????1 1.2 研究目的及意义???????????????????2 1.2.1 研究目的?????????????????????2 1.2.2 研究意义?????????????????????4 1.3 房地产开发成本控制国内外现状分析??????????5 1.3.1 国外研究现状???????????????????5 1.3.2 国内研究现状???????????????????8 1.4 本文的研究思路及研究方法??????????????9 第二章 房地产与成本控制理论 ??????????????10 2.1 房地产的概念及特征????????????????10 2.1.1 房地产的概念??????????????????10 2.1.2 房地产业的特征?????????????????10 2.1.3 房地产市场及其特点???????????????11 2.1.4 房地产开发的概念及其特征????????????12 2.2 房地产项目开发的一般步骤 ????????????14 2.2.1 项目的立项决策阶段 ???????????????14 2.2.2 申办土地使用权证阶段 ??????????????14 2.2.3 项目开工前的准备阶段 ??????????????15 2.2.4 项目现场施工阶段????????????????15 2.2.5 项目竣工验收阶段????????????????15 2.3 房地产开发项目成本控制理论????????????16 2.3.1 成本控制的概念和目标??????????????16 2.3.2 房地产开发项目的成本构成????????????17 2.3.3 房地产开发项目成本控制的原则??????????18 2.3.4 房地产开发项目成本控制的程序??????????21 2.3.5 房地产开发项目成本控制的方法??????????23 第三章 WFL 美郡房地产开发项目成本控制存在的问题 ????23 3.1 WFL 美郡项目基本情况简介 ?????????????23 3.1.1 项目一、二期工程概况 ??????????????24 3.1.2 项目三期工程概况 ????????????????24 3.2 WFL 美郡项目一、二期开发中存在的问题 ???????25 第四章 WFL 美郡房地产开发项目成本控制措施 ???????27 4.1 项目投资估算与成本管理??????????????27 4.1.1 项目投资估算 ??????????????????27 4.1.2 项目成本管理 ??????????????????28 第五章 结论与展望 ???????????????????37 参考文献 ????????????????????????39 附录 ??????????????????????????41 成果目录 ????????????????????????42 致谢 ??????????????????????????43 第一章 绪 论 1.1 问题的提出 1.1.1 课题研究背景 房地产业无疑是我国目前最热门的话题之一，2009 年岁末，电视连续剧“房 奴”红遍了大江南北，因为在这一年里，几乎再也没有什么能如房市这般牵动人 们的神经，左右人们的悲喜。咆哮而上的房价，成为人们茶余饭后的谈资，也触 动了各方的利益博弈［1］。2010 年 3 月份，“两会”提案中与高房价有关的提案占 到了全部提案的 7％。截止到 2009 年 7 月，北京市的房价收入比已经达到 27：1， 也就是说夫妻双方不吃不喝要努力 27 年才能买到一套商品房，超出国际平均水 平的 5 倍［1］。全国其他地方与北京的情况也差不多，上海、深圳、重庆、温州等 大中城市“地王”不断出现，房价也不断呈现出持续走高的势头。衡阳市房价也 不例外，据有关资料显示，2010 年 1-4 月份，全市商品房住宅均价为 2532 元/ ㎡，与去年同期相比增长了 19.83%。中国的房地产如果从全球公认的房价收入 比指标和房地产本身的周期来看，超常规的繁荣已经让房地产积累了巨大的泡沫 和风险[2]。全国的房价基本上处于持续性上涨甚至“暴涨”的状态，商品房价格 涨幅远远超过居民收入的增长速度，房地产在投机者的“看高”预期