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沪渝房产税思考 　　摘要:近年来,中国城市化进程推进,大大增加了对住房的需求,住房逐渐变成了中国的焦点问题。2011年在重庆和上海两市进行了房产税改革试点,其改革方案在征税范围、计税依据、税率及税收减免等方面有了较大进步;但是,在两地试点效果可圈可点,而且方案中仍收到诸多约束条件的限制,只有让沪渝两地在实践中不断完善房产税改革的方案,才能真正地让房产税起到抑制房价、调节收入分配、促进社会公平和完善税制体系等方面的作用,才能有效地在全国开展房产税改革。 　　关键词:房产税 重庆房产税改革 上海房产税改革 　　1、沪、渝及其他地区差异性房产税制度现状分析 　　中国现行房产税法的基本规范,是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称原条例）。中国房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋,不涉及农村及城镇居民居住用房。现行房产税采用比例税率,主要有两种:一种是房产原值一次减除10%～30%后的余值计征,税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征,税率为12%。2011年1月28日,上海、重庆作为征收房产税的首批试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法,正式开始对部分个人住房征收房产税,开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河,由此我国的房产税改革进入了一个新的发展阶段。此次沪渝两地的房产税改革与原条例相比有如下特点: 　　1.1 扩大了房产税的征税范围 　　根据原条例的规定,中国房产税征收范围有限。按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称上海暂行办法）规定,自2011年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海居民家庭的新购住房征收房产税;同时,根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下简称重庆暂行办法）,重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上住房,被列入重庆房产税试点的征收范围。可见,将个人非经营用住房和事业单位纳入房产税征收范围是未来改革的重要发展方向。 　　1.2 计税依据以科学的市场评估为基础 　　原条例中的从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本。这种计税依据不能实际反映真实赋税水平,也违背了公平的原则。根据最新公布的上海暂行办法中规定,参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。重庆暂行办法规定,应税住房的计税价值为房产交易价;待条件成熟时,以房产评估值作为计税依据。 　　1.3 根据国家宏观税负水平采取差别税率,设定税收减免 　　原条例采用的是单一、固定的比例税率。由于税率缺乏弹性,不能很好地发挥房产税调节收入和优化资源配置的功能。上海市试点适用税率暂定为0.6%,应税住房每平方米市场交易价格低于本市2011年上半年度新建商品房平均销售价格2倍（含2倍）的,税率暂减为0.4%。重庆市规定独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易价格在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3（含3倍）～4倍的,税率为1%;4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。同时沪渝两市都对征税面积进行了合理的减免。上海暂行办法税收减免的规定是,家庭全部住房面积人均不超过60 平方米;本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房;子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的;符合国家和本市有关规定引进的高层次人才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人, 其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的。重庆对于税收减免的规定则是,对农民在宅基地上建造的自有住房,暂免征收房产税;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房,如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的,从当年起免征税,如已缴纳税款的,退还当年已缴税款;因自然灾害等不可抗力因素,纳税人纳税确有困难的,可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。 　　1.4 明确了税收用途 　　沪渝两地试点方案中均明确规定税收收入将全部用于保障性住房建设,而重庆市的方案对税收用途的界定更为明确,提出将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。 　　2、沪、渝房产税改革效果分析 　　上海和重庆的房产税试点会给未来同类城市起到示范作用。上海对应着北京、广州等一线热点城市以及杭州、宁波、福州、厦门等东南地区房价较高城市,而重庆则与成都、武汉、天津等