洛阳市完善宅基地制度路径研究.docVIP

洛阳市完善宅基地制度路径研究 　　摘 要：洛阳是中原城市群副中心城市，在中部地区乃至全国有较大的影响力和带动力。目前，洛阳在完善农村宅基地制度方面已经开展了一些有益探索，形成了一些经验。通过制度上的创新，使洛阳能够在农村宅基地有偿使用和有偿退出、农村宅基地使用权流转、抵押融资等体制创新上取得新突破、创造新经验，为全国经济次发达区域、中西部地区城市和传统农区完善农村宅基地制度提供借鉴。 　　关键词：洛阳市；宅基地制度；完善路径 　　中图分类号：D922.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）24-0116-02 　　宅基地制度的完善是农村土地制度改革的核心和重要突破口。随着新型工业化、城镇化和农业现代化的深入发展，我国现有宅基地制度越来越不适应新形势要求，改革完善农村宅基地制度，成为破解城镇化进程中人、地、钱难题的关键所在。当前洛阳正处在推进城镇化建设的关键阶段，面临城市建设用地紧张和农村宅基地大量闲置的矛盾，探索农村宅基地制度的先行模式，发挥土地制度的综合带动作用，不仅是洛阳提升城镇化发展水平、推进新型城镇化的内在要求，也是洛阳实现快速发展必须抓住的重要机遇。 　　一、洛阳市农村宅基地使用和管理现状 　　1.总量较大，分布散乱。全市农村居民点布局比较分散，村庄建设缺乏统一规划，村民建房随意性大，宅基地、空闲地、生活生产辅助用地同农地混杂，不少村庄农宅星罗棋布、分散杂乱，宅基地用地规模大，村庄外延无序扩展，造成土地资源低效使用甚至浪费。2012年洛阳市自然村15 217个，占地173万亩，平均每个自然村占地面积113.69亩；农村宅基地面积117.75万亩，人均宅地面积0.25亩，乡村常住人口占有宅基地达到226.67m2/人，远远高于国家村镇规划建设用地标准150m2/人。 　　2.超标准占用、闲置宅基地现象普遍。由于历史多方面的原因，农村“一户多宅”现象较为普遍，部分村民多占、多盖的现象?^为突出。目前全市“一户多宅”使用宅基地面积1 855公顷，超标准占用宅基地面积3 885公顷，二者合计占到7.31%。随着农村人口向城镇转移定居，农村宅基地闲置和低效利用的现象也越来越突出。目前全市闲置宅基地面积2 136.75公顷，村内空地面积1 975公顷，宅基地面积闲置率为2.72%。 　　3.宅基地隐性流转和私下交易大量存在。在城乡结合部地带，农村房屋买卖、出租、抵押比较活跃，农村宅基地私下买卖、出租等变相流转的现象较为普遍。目前全市私自流转宅基地面积1 699公顷，占宅基地总面积的2.1%。由于监管滞后，私自改变宅基地用途的现象比较突出，部分城郊或沿路农民擅自改变农村宅基地用途，用宅基地及家前屋后的空地建成了小工厂、门面房、饭店等。 　　4.宅基地相关制度改革探索不断推进。洛阳在宅基地制度改革方面做了诸多探索，部分工作走在全国前列。一是全面开展宅基地使用权确权登记发证工作，全市农村集体土地使用权确权登记发证工作已签订合同金额达到15 584.5万元。二是针对宅基地闲置问题，洛阳对进城定居放弃宅基地使用权的农民进行每人补贴5 000元，通过有偿方式鼓励农民退出空闲宅基地。三是推进土地综合整治和人地挂钩政策试点，探索宅基地有偿退出的制度化途径和长效机制，2012年以来土地综合整治共投入40.2亿元，完成拆旧复垦2 100亩。四是按照“四配套”（基础设施、公共服务设施、商业便民服务、产业就业创业项目）、“五同步”（完成村委会改区委会、村民改市民、集体经济改股份制、建立各类组织、开展居民素能培训）的标准开展新型农村社区建设，实现全市节地率75%左右。 　　二、洛阳市农村宅基地使用与管理中存在的主要问题 　　洛阳市农村宅基地使用与管理中存在的问题日趋复杂化，主要有以下几个方面。 　　1.规划缺失造成村庄建设无序扩张。目前全市村镇体系规划和村庄建设规划编制总体滞后，村庄规划建设缺乏上位规划指导。由于没有统筹规划，一些地区农村居民点处于“自然形成、无序发展”状态，外延扩张严重，村内房屋大都因为地形原因导致分布零乱，供水、供电、排污、绿化缺乏协调，有机共享性差。部分村庄虽有发展规划，但规划不够科学，加上监管机制不健全，用地管理中审批把关不严，违法占地查处不力，导致规划执行出现偏差，难以发挥实效。 　　2.有偿退出机制不健全造成宅基地大量空置和资源浪费。自2009年，洛阳市就开始进行了农村宅基地有偿退出尝试，但由于补偿标准低等原因，自愿退出参加有偿退出宅基地的农户极少。据洛阳市2010年调查，78%的农民工认为补贴标准偏低是放弃宅基地的主要原因，仅靠补贴的2万～3万元，难以在市县区购房。同时，县级财政大都是吃饭财政，配套农村宅基地退出补偿资金困难很大，导致推进的积极性也不高。由于洛阳经济社会发展水