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浅析城市社区业主维权特点与法律分析 　　摘 要：随着城市发展，城市社区业主维权案例也越来越多，这是伴随我国住房商品化改革而出现的新兴社会现象。并且在现阶段，社区业主维权动机日渐多元，各种维权的形式相互渗透、依次递进；维权方式方法日益多样；维权主体的组织化程度逐渐提高，本文从物权法等多个相关法律的角度对此现象进行分析。 　　关键词：城市社区业主；城市社区业主维权；城市社区公共治理 　　改革开放以来，随着住房商品化改革的逐步深入，城市住宅产权体制发生了深刻变化，但由于房地产市场发展的不完善、相关产权保护制度的缺失以及有关行政主管部门行政管理不善等原因，自20世纪90年代至今，很多大中城市，业主、业主委员会、房地产开发商、物业公司、住宅行政主管部门之间围绕住宅区内各类物业形式及社区自治权发生了诸多纠纷甚至冲突，城市社区业主维权日渐成为一种不可小觑的社会现象。 　　一、维权动机与目的分类 　　从维权的动机和目的角度可以将社区业主维权可以划分成经济权益性维权、自治权利性维权和政治权利性维权三种，这三种维权类型还会表现出相互渗透和彼此递进的关系。 　　（一）经济权益性维权 　　经济利益诉求是业主进行维权的根本性动因，内在地影响和制约着维权行为的发生和变动，以及业主对维权方式和途径的权衡和选择。因此，维权主体的利益来源及行为动机是客观审视业主维权特点的重要标准。 　　近些年来，业主购买的商品房是很多业主的最大财产，因此当房产权益受到侵害时，业主的维权愿望较强烈，主张社区民主自治已经成为商品房业主的普遍愿望。 　　实践中，经济利益的冲突是业主与房地产开发商和物业公司之间的矛盾焦点。当房地产开发商和物业公司的侵权行为致使业主的经济权益受损时，业主往往会采取各种方式进行交涉、博弈与斗争。一般而言，业主维权目的主要是为了捍卫房产权，并争取物业的保值和增值。因此，可以把这种社区业主为维护住宅房屋所有权以及住宅区内配套的各种设施、设备及场地等物业形式的公共所有权和使用权，并争取良好的物业服务等经济利益的维权形式称之为经济权益性维权。 　　（二）自治权利性维权 　　此类维权方式大多是发生在业主在进行经济维权的基础上，由于集体行动及处理社区公共事务的需要，逐渐转化为对社区事务的知情权、参与权及民主选举、民主决策、民主管理、民主监督等各项自治权利的追寻，以更有利于维权活动的开展和利益诉求的实现。业主开始对房地产开发商操纵业主委员会选举提出质疑，或对物业公司拒不接受业主大会解聘决定表示不满，并对社区物业、小区治安、环境卫生等公共事务的管理更为关注。 　　（三）政治权利性维权 　　此种维权方式是最高层次的维权活动，业主追求的一般为宪法和法律中规定的诸如选举和被选举权等各项政治权利，参与者通常是具有较强政治参与意识的社区活动精英或律师等，他们一般对国家法律法规、政制安排及其运行规则有着较深刻的理解和研究，具有较强的社区活动组织能力和政治博弈能力。 　　二、维权方式的法律分析 　　从业主维权的方式方法方面来考察，现阶段主要有行政式维权、司法式维权、技术式维权、商业式维权、职业式维权、政治参与式维权等，各种维权形式存在一定的特征差异，而且在维权的不同发展阶段业主可能选择其中一种或多种方式，但总体趋向是社区业主的维权方式方法日益多样和专业。 　　（一）行政式维权 　　行政式维权主要是指业主通过申诉、投诉、上访等方式向政府相关部门反映房产和物业等方面的问题，以求相关政府部门通过各种行政途径解决。具?w表现为业主就房产所有权、小区规划、住宅质量、物业服务、社区公共事务等问题向当地政府、房产行政管理部门、质量监督管理部门及消费者协会进行投诉和反映问题；政府及其相关部门则主要依靠行政组织的权威，运用命令、指示等强制性的方式，通过行政调解、行政处罚等行政手段处理业主所反映的问题。 　　（二）司法式维权 　　司法式维权主要是指业主运用相关法律法规，通过司法诉讼方式起诉侵权方或以有关法律条文为筹码制约侵权方，以求通过法院判决的形式或法律的权威性和强制力解决有关纠纷的维权方式。由于法律手段是一种运用法律规范和规则进行社会管理的方式，其具有强制性、规范性、稳定性和可预测性等特征，因此法律手段的运用有利于业主利益的制度化实现，司法式维权日渐为更多小区的业主所采用。 　　（三）技术式维权 　　技术式维权主要是指用技术手段精心策划“捆绑维权”，防止在维权中最容易出现的“搭便车”行为，以形成较强大、团结的维权利益共同体。此类维权方式具有较强的专业性，主要是通过各种协议和游戏规则明确规定各位参与者的权利和责任，将业主的利益诉求与维权过程及其所带来的结果紧密联结在一起，以形成组织化程度较高、集体行动能力较强的维权共同体。我们在调查中发现，一些小区的业主开始