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浅析住房潜在需求转化为有效需求条件 　　[摘 要]住房消费在目前以致将来一段很长的时间内都是中国消费潮流的热点。建国以来，我国的住宅得到了令人瞩目震惊的发展，人民的居住环境有了明显的改善，但住房的紧缺状况仍旧存在，人均居住条件比较低。特别是随着城市化进程的发展，居民的生活水平有了明显提高，消费观念和结构的改变，使房地产的需求量加大.但过高的价格，政策等方面的不健全导致了我国住房消费市场供求脱节。而实现“居者有其屋”是我国政府的首要任务。在这篇文章中我们主要讨论如何使潜在需求转变成有效需求。 　　[关键词]潜在需求　有效需求 　　 　　目前住房需求的主要来源有三方面：一是居民住房消费的升级换代，二是旧房改造及城镇基础设施建设带来的房屋拆迁；三是外来人口购房.这些消费者可归分为两大类；一是潜在需求者，指在一定的时期，一定的价格水平下，消费者具有购买意愿两者之一的消费者；另一类是有效需求者，指在一定时期和价格水平下，消费者具有购买且有意愿购买的需求者。但是有效需求的转化严重受阻，商品房供应量增大与潜在需求者多的情况下出现了住房空置率加大的怪现象.大量的空置商品房与大量的潜在需求者形成强烈的对比，原因是房价已远远超过了大部分潜在需求者的购买能力。 　　 　　一、建立完善多元化，有层次的房地产金融机构 　　 　　在我国金融资金市场大多由国家垄断，而房地产的投资成本高，风险大，回收期长，购买时所需资金较大，因此房地产的供应及消费都离不开金融的支持，因此建立完善多元化的房地产金融体系是我国当务之急的事情，通过健全房地产金融机构提供房地产所需资金.便于效需求得到转化，便于消费者很好的“提前消费”和“跨期消费”，在这过程之中金融机构有着不可替代的作用.最近几年我国的房地产金融得到了迅猛的发展，但为了提升我国住房的有效需求的转化我们还应做到以下几点 　　（一）完善和发展房地产信贷.房地产信贷长期以来是房地产发展的一个重要因素，并且鉴于我国的有效需求不足的现状，房地产信贷应更多的转移向消费者，实现房地产消费的良性循环.所以我们的首要任务是扩大信贷的规模，鼓励消费者住房信贷，扩展信贷品种，在利率以及还款方式上有所创新，使消费群体适合不同的信贷品种.其次是提供多方面的住房信贷融资渠道，根据消费者的实际情况形成多层次信贷品种;再次，要建立起房地产信贷的风险转移机制.我们可以根据不同人的需要，尽早预防个人消费信贷可能出现的各种风险，合理的设计多样化的信贷品种，并通过住房信贷资产证券化的形式转移风险;最后，政府应积极的鼓励相关的金融机构进入消费信贷，并且成立专门机构解决住房信贷的担保问题，从而建立起完善的信贷组织体系. 　　（二）促进住房抵押贷款证券化. 由于抵押贷款在房地产市场的普遍性和长期性，使得金融机构面临“有限的可贷资金与几乎无限的贷款需求之间的矛盾”，而解决这一矛盾的成功办法便是发展抵押贷款证券化.解决房地产住房抵押期限较长，流动性差，给金融的资金流动带来了障碍的问题。住房抵押证券化在整个房地产金融里可以增强住房抵押贷款流动性和银行的再贷款能力，有利于风险的规避，刺激大量信贷，形成良性的连锁效应.对于消费者来说可以摆脱各种因为资金的问题而带来阻碍贷款的问题，降低消费者的贷款风险和利息带来的负担，满足不断增长的信贷需求.住房抵押贷款证券化的形成为住宅消费资金的筹措开辟了广阔的渠道，提高了居民购买自有住房的能力.所以我们应尽快建立起银行的债权市场，发行银行按揭贷款支持的类型的债券，面向大众募集资金，为消费者提供大量的资金来源，刺激买房动力。 　　（三）将一级和二级市场作为一个整体纳入房地产金融循环，加强房地产与整个资本市场的联系，拓宽融资渠道，提高资本市场的运作效率，从而促使资本市场充分发挥优化资源配置的功能。 　　（四）建立住房担保机构。 老百姓是住房市场的消费主体，建立住房置业担保机构缓解了个人购房贷款担保难，拓宽了群众购房融资渠道，减少环节，节省时间、节省费用，既是防范化解住房信贷风险的需要，也是催化个人住房潜在需求向有效需求转化的需要。并且成立专门的社会性担保机构是解决居民个人购房贷款担保主体缺位的有效方式。 其次，对银行来说，住房担保业无疑既能扩大信贷业务，又能有效规避风险。 　　 　　二、稳定房价比 　　 　　住房的耐用性与必须性在很大程度上决定着长期过高的房价收入比，而稳定房价收入比是刺激潜在需求转化为有效需求的关键之一。 　　（一）保持城市居民可支配收入持续增长 　　改革开放后，我国人均收入水平虽然有了一些上涨，但伴随着下岗职工和人口增多，总的来说增长的速度远远赶不上房价的飙升.这就要求政府合理调整居民的收入，增加中低收入者的收入，从而有效的刺激中低收入者的购房需求。 　　（二）稳定和控制商品住宅