20150211_金科廊桥水乡踩盘分享.pptxVIP

踩盘分享 2015年2月 地铁一号线 轻轨七号线 廊桥水乡 项目区位特征 项目位于沙坪坝大学城板块，虎溪河畔，缙云脚下，近璧山隧道。 项目北重大教职工宿舍，南靠缙云山脉，西接外环高速，东临重庆大学。 轨道一号线在10分钟步行距离内。内外环高速加数十条公交路线，通达性强。 项目位于沙坪坝大学城板块，为新兴热点板块，共享大学城轨道交通及学校资源，独享缙云山山景及虎溪河最优河畔资源。 项目总体规划特色：整体规划以虎溪河为主线，结合市政道路将项目项目自然分区，最大限度保留了原生态景观。 规划原则：低密度物业及商业价值最大化。 项目整体占地约1800亩，总建面150万方，整体容积率1.25 项目整体开发周期5-7年，四期开发，产品包括联排别墅、洋房、高层和社区集中商业。 500亩生态公园打造+河滨公园打造。 沿虎溪河打别墅区及滨河集中商业带，将虎溪河河景资源充分利用，最大化商业价值。 整体规划特征 商业特征—规划布局 项目商业整体规划特色：项目一期商业沿虎溪河两岸分布，打造滨河商业带，以街MALL形式布局，每个分区之间通过连廊进行连接，加强区域互动。 局部亮(1)采取退台式设计，退距约3M，每层有效设置外摆展示区，加强互动。 (2)利用地势高差，打造多首层商业，—1F打造滨江商业带。 商业特征—B1业态 业态规划：风情小吃商业街 布局亮点：室外大面积公共空间预留，可近距离享受水岸空间。 业态规划：名牌服饰、首饰等高端商业业态及公共服务类 布局亮点：临街旺铺，商业街入口，可见度高。 业态规划：名品卖场、大型餐饮 布局亮点：临街，能见度高，易于大型户外广告发布。 业态规划：家居卖场、中高端餐饮 布局亮点：面积宽阔，可见度高。 根据各楼层情况，有效分布业态，但业态重复率较高，未来内部竞争激烈。 临街门面租金1F约60-80元/㎡，2F-3F租金约30-50元/㎡,目前已入驻商家仅4户，已确定入驻商家如德克士、圆缘园、爱唱KTV因周边入住人口不足均未入驻。 商业特征—B1招商 别墅特征—建筑风格 一期别墅 二期别墅 项目一期别墅采用新巴渝建筑风格，整体实际效果较差，四期产品调整为风格欢快明朗的欧式建筑风格。 别墅特征—四期产品布局 以高品质产品景观资源最大化为别墅布局原则。 利用地势高差打造错叠联排叠拼，中间僻静处打造类独栋产品，沿虎溪河布局联排及合院别墅，最大化景观资源。 联排： 建筑形态：以6联排为主，含少量4联排及8联排。 面积区间：187-200㎡ 花蝶墅 建筑形态：背靠背联排叠拼，6-8联排 面积区间：121-130㎡，实得206-320㎡。 美丽墅： 建筑形态：合院别墅（6层8房） 面积区间：130-243㎡，实得330-420㎡ 美丽墅 别墅特征—美丽墅 产权面积 130㎡ 实得面积 368㎡ 天台赠送 45㎡ 庭院赠送 36㎡ 露台赠送 39㎡ 花园赠送 22㎡ 地下室赠送 48㎡ 车库赠送 48㎡ 合计 238㎡ 赠送率 183% 在常规花园、地下室及车库赠送的基础上增加天台及庭院赠送。赠送率高达183% 别墅特征—美丽墅 改造前户型 改造后户型 庭院空间1F增加老人房、2F增加一个儿童房、3F增加一个书房。 小结 总体规划原则： 商业及低密度物业价值最大化。 商业规划特征： （1）设计亮点：打造滨河商业带，连廊进行连接，加强区域互，退台式设计，多首层设计 （2）经营现状：招租较为困难，新兴区域市场培育期较长，现入驻商家少。 别墅规划特征： （1）经济型别墅消化容积率，保障类独栋及合院别墅景观资源。 （2）在常规赠送的基础上增加屋顶花园及内庭院设计，增加产品附加值。 THANKS