对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况思考.docVIP

对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况思考 　　［摘 要］ 我国财政部于2006年2月15日首次发布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》，该项准则于2007年正式实施。本文采用实证统计的方法对投资性房地产后续计量的执行情况进行分析，针对其中存在的问题提出了自己的看法。 　　［关键词］ 投资性房地产；后续计量；执行情况 　　doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2009.10.006 　　［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2009）10-0023-03 　　 　　2006年2月我国财政部发布了新的《企业会计准则――基本准则》和38项具体准则，这标志着与国际惯例趋同的新会计准则体系正式建立。其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来单独成章被视为此次会计准则修订的一大亮点。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。新准则明确指出投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择，其中优先选择的是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。2007年是上市公司正式执行新准则的第一年，上市公司对后续计量模式选择的偏好怎样？由此隐含的问题有哪些，这些问题应当如何解决，本文拟对此进行探讨。 　　 　　一、投资性房地产准则后续计量的有关规定 　　 　　我国的《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式的，对于建筑物的后续计量，如折旧的计提，则适用《企业会计准则第4号――固定资产》。对于土地使用权的后续计量，如摊销，则适用《企业会计准则第6号――无形资产》。采用公允价值模式的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。但必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 　　 　　二、后续计量在上市公司的执行情况分析 　　 　　《企业会计准则第3号――投资性房地产》明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式。但是2007上市公司中期报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。对于2007年年报的执行情况又怎样呢？带着这一疑问，笔者试图通过对深沪两市上市公司2007年年报进行统计分析来回答这一问题。 　　从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始，截至2008年4月30日，除*ST威达（000603）和九发股份（600180）两家公司外，沪深两市合计1 570家上市公司（沪市861家，深市709家）公布了2007年年报，其中，非金融类上市公司1 543家，金融类上市公司27家，A+H股上市公司53家。2007年是执行投资性房地产准则的第一年，在1 570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，仅占到总数的40.13%。此类公司中有18家，占了2.86%的上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。其余612家，占到97.14%的公司采用成本模式进行后续计量，具体见表1。 　　 　　此次新准则颁布之前，投资性房地产是属于固定资产的范畴，其后续计量一般都采用成本模式，对此我们已经很熟悉。自从投资性房地产独立成章以后，后续计量又增加了公允价值模式，而采用公允价值模式最重要的是公允价值的确定方法。 　　根据上述18家公司披露的年报，除3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外，有15家披露了公允价值的确定方法。公允价值计量的确定方法主要有房地产评估价格，这样的公司有10家，占到披露总数66.67%；通过第三方调查报告获得的有2家，占到披露总数13.33%；与拟购买方初步商定的谈判价下限的有1家，占披露总数6.67%；参考同类同条件房地产的市场价格有2家，占到披露总数13.33%，具体见表2。 　　 　　三、投资性房地产准则后续计量执行情况的几点思考 　　 　　通过对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的统计分析可以看出，目前具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本模式进行后续计量，成本模式仍是后续计量的优先选择，公允价值计量模式仅仅是备选方案。笔者认为，在其现象的背后有许多问题仍值得思考。 　　1. 与国