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对我国现行土地出让金制度若干思考 　　摘要：土地关系国计民生，规范土地交易市场，解决现行土地制度存在的问题刻不容缓。本文分析了我国现行土地出让金制度存在的问题，对比美国、中国香港以及我国大陆地区现行的土地出让制度，提出了要进一步规范我国土地交易市场，完善土地招拍挂交易流程，并借鉴香港地区的土地出让制度，提出了批租制与年租制土地出让办法，同时提出了建立土地基本工程储备基金，已解决一次性收取若干年土地租金带来的“代际”问题。 　　关键词：土地出让金制度 存在问题 对策 土地储备金 　　0 引言 　　20世纪80年代，我国确立了改革开放的发展政策，为适应社会主义市场经济发展需要，我国借鉴中国香港地区的土地出让制度，确立了土地批租制度。从总体上看，我国土地出让金政策的出台，对建设国家财政政策及公共设施发挥了积极的作用，并有力地推动了我国工业化、城市化进程，为现代化和全面建设小康社会发挥了强有力的支撑作用。特别是我国近些年土地制度和土地财政制度的变革，产生了巨大的成绩和效益，增加了地方政府的可支配财政收入，活跃了建筑市场。需要进一步改进和完善，本文分析了我国土地出让金制度存在的问题，对比香港、美国的土地出让制度，对我国土地出让金制度改革发展提出了一些建议。 　　1 土地使用权出让金及我国现行土地出让金制度存在的问题 　　1.1 土地使用权出让金 　　土地使用权出让金（简称土地出让金），是指政府土地管理部门按国家有关规定将土地使用权出让给使用者，并向受让人收取全部的费用，或土地使用期满，土地使用者向土地管理部门缴纳的续期土地出让费用，或经由划拨而获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权转给他人使用，按国家规定需要补交的土地出让价款。由于我国土地属于公有制，一般而言，我国土地使用权的出让，指的都是城镇国有土地使用权的出让，出让主体一般为各级政府土地管理部门。 　　1.2 我国现行的土地出让金制度存在的问题 　　1.2.1 土地出让规划不合理 　　在国家宏观调控下，各级地方政府部门为提升地方政绩、通过出让土地使用权获取土地出让金，增加财政收入，缓解经济建设的资金压力，往往会不顾地方经济发展水平，采取各种措施促进土地市场交易，尤其是近几年房地产市场的蓬勃发展，直接活跃了地方土地交易市场，政府划出大片土地用于土地出让，这种短时间投入大量土地的短视行为无异于竭泽而渔，饮鸩止渴。虽然短期内增加了地方财政收入，推动了地方经济建设，但同时也造成了土地资源浪费，规划不合理，土地资源闲置，利用效率不高等问题。同时，使得地方政府财政收入过于依赖土地出让，一旦土地市场出现波动，必然会导致地方政府财政收入减少。近一年来，由于房地产市场的萎靡，导致土地成交量锐减，地方政府财政吃紧，便印证了这一点。 　　1.2.2 土地寻租现象滋生 　　土地寻租是指在利益驱使下，政府运用行政权力对土地交易市场进行干预和管制，妨碍了市场竞争的作用，从而为少数特权者创造了取得超额收入的机会。美国经济学家J.布坎南和A.克鲁格的论述中认为，这种超额收入被称为“租金”，这种通过谋求权力以获得资金的行为，被称作“寻租活动”，俗称“寻租”。 　　政府对土地交易市场的干预，不可避免地会产生土地寻租现象，不规范的土地交易行为和方式，导致土地收益大量流失，给国家和人民带来巨大的损失。土地交易市场监管力度不到位，导致土地“寻租”问题的存在，由于土地市场存在巨大的利益，有些人可能为得到某些地段的土地，不择手段，贿赂地方政府官员，导致腐败现象的发生。各级地方政府的土地寻租现象一方面制约了土地资源的有效配置，另一方面也影响地方政府的运行效率和公信度。 　　1.2.3 土地出让金分配机制不合理 　　土地出让金的分配问题是当前中国研究的焦点问题，在土地出让金的分配上我国还存在着很多不合理的状况，土地征收补偿标准不完善，土地出让金用途不明确，国有土地出让金成本核算模糊，出让净收益难以准确量化。用于土地拆迁补偿方面的资金落实的不够明确，导致大量的灰色交易行为，给普通百姓造成了损失，激化了社会矛盾，不利于和谐稳定社会的建设。 　　1.2.4 一次性收取土地出让金 　　我国实行招、拍、挂的土地出让方式，一次性收取一定数额土地出让金。对于国有所有权的土地来说，政府通过一次性收取土地租金作为土地出让金，这就意味着放弃了未来土地租金可能上涨的利润。相当于政府将土地未来可能带来的收益全部承包给了土地使用者，那么，为了攫取高额利润，土地使用者必定要采取各种手段促使土地增值，甚至倒手专卖，这也间接导致了房地产市场的投机倒卖行为，使得房价一直居高不下。 　　2 香港、美国以及我国大陆现行的土地出让制度 　　2.1 香港土地批租制度 　　香港沦落为英国殖民地之后，就开始推行土地批租制度，就是香港