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小城镇基准地价更新工作中问题探讨 　　[摘 要]社会经济的发展引起小城镇土地级别和地价发生许多变化。结合具体实践工作，本文对小城镇基准地价更新评估中遇到的各种问题进行了分析阐述，最后提出了一些合理化的建议。 　　[关键词]小城镇 基准地价 更新 　　 　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高年期土地使用权区域平均价格。它最重要的作用是反映土地市场中的地价水平和变动趋势，为国家的各种决策提供依据[1]。随着社会经济的不断发展，地产市场交易日益活跃，地价水平也会随着社会经济的发展而有所变化。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的公示地价之一，是目前我国地价评估的基础，应当随着我国土地利用和管理形势变化，依照土地市场价格发展趋势，适时更新。我国《城市房地产管理法》和《城镇土地估价规程》都明确规定，基准地价必须定时公布并两年更新一次。根据土地市场的发展，适时更新基准地价是确保其发挥应有作用的必要条件。但从目前开展的情况来看，小城镇的基准地价评估工作在东南沿海等土地市场发育较好的地区比较重视，而中西部地区的小城镇基准地价评估工作相对滞后。笔者近年来在湖南郴州市从事基准地价更新工作中就体会到小城镇基准地价评估中还存在很多问题，直接或间接地影响到基准地价成果。本文以郴州市下属的资兴市城区城镇土地分等定级与基准地价更新为例，对小城镇基准地价更新问题做一些探讨。 　　 　　一、资兴市城市用地特点 　　资兴市为湖南省郴州市下辖的一个县级市。地处湖南省东南部，位于湘、粤、赣三省交汇处，是一个集矿区、库区、林区、老区、旅游区于一体的新兴工业城市和旅游城市。 　　近几年来，资兴坚持经济与环境协调发展，走以工业化为方向、城市化为载体、社会化投入为机制的现代化发展道路，大力推进工业化、农业产业化和城镇化进程，社会经济发展迅速，被省政府授予“湖南省县域经济强县（市）”，并获得“2005年度中国魅力城市”殊荣。资兴市总人口36.60万人，其中城镇人口12.99万，城市建成区面积19.32平方公里，是较典型的“人少地多”特殊县级市，其城市用地有以下特点： 　　（一）用地类型简单，土地利用效益较低。资兴市土地市场与城市土地市场差异较大，商服用地相对集中于主要街道两侧， 临街铺面的土地利用效益较高， 因此买卖、出租等交易比较频繁，居住用房交易较少。近几年，随着资兴市经济的迅速发展，城镇化进程的加快，城区房地产市场也开始活跃。但由于资兴市城市人口较少，小城市缺乏对外来人口安家的吸引力等原因，居住用房市场交易不活跃，工业用地的交易也很少。虽然工业是资兴市的主导产业，但由于1992年资兴市设立东江省级开放开发区，新落户的工业企业一般都在东江开放开发区内兴建工厂， 而老城镇里的工业企业赢利状况不佳， 所以工业用地交易也较少。 　　（二）城市用地规模小，基础设施落后，人口较少。资兴市城区的繁华地带集中在一、两条主要街道上，如东华巷、大兴东路， 商业用地一般分布在街道两旁， 其用地效益较高， 同时大部分居住用地也集中在附近，使得城镇的用地相对集中、密集，城区面积偏小。 　　（三）小城镇地产市场大多自发形成，市场机制不如大中城市健全，土地交易不规范且管理滞后，绝大部分土地交易隐于房地交易之中。 　　 　　二、小城镇基准地价更新工作中遇到的问题 　　笔者自2007 年参与资兴的城镇基准地价更新工作，由于诸多原因，工作开展起来比较困难，主要有以下问题。 　　（一）可以利用的地价样本资料不充裕，样点信息准确性不高 　　城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让转让样点（含企业改制出让样点）资料、征地样点资料等。在资兴市城镇基准地价更新工作中可以收集的地价样本类型主要是铺面出租样本、临街房屋买卖样本、柜台出租样本等，以商业用地样本为主，而其他如非临街房屋买卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料则难以收集，致使样点数量不满足统计理论要求[2]。 　　虽然可以利用房地出租资料用收益还原法评估商业用地的基准地价，但由于小城镇房地出租用途多是个体经济，代表性不全面，宗地面积较小，单位面积地价水平一般会高于社会平均水平，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足，部分交易资料太老，对于新的基准地价更新工作来说意义不大。 　　（二）估价参算样点分布不均，可利用率低 　　由于历史原因和经济发展，资兴市和其它小城镇一样有规模较小，商业网点、公用设施等较为集中，尤其是商业网点的布局，多是沿着一条城镇主干道或围绕农贸市场布局，尚未形成网络化，服务半径也较小。这导致