我国沿海地区村镇建设用地产业升级转型政策及策略.docVIP

我国沿海地区村镇建设用地产业升级转型政策及策略 　　摘要：村镇建设用地产业升级转型是我国经济方式转变、土地效益提升及产业优化配置的关键路径，以我国沿海地区的广东省深圳市前海深港现代服务业合作区、广东省珠海市横琴新区及江苏省南京市紫金科技创业特别社区为实证分析，研究具有代表性的村镇建设用地产业升级转型政策及策略。结果发现，研究区域已经形成以政府为主导、市场运作的运营模式，结合区域实际情况，形成具有借鉴意义的保障政策，并在政策的框架内，推行具有可操作性的策略。解决历史遗留用地问题及落实用地保障需要对土地管理进行适度的创新、完善基础设施建设需要借助创新的金融手段、强化产业的可持续需要加强产业规划引导能力。 　　关键词：村镇建设用地；产业；升级转型；政策；策略 　　中图分类号： F301.2文献标志码： A文章编号：1002-1302（2016）06-0562-04 　　收稿日期：2016-02-01 　　基金项目：国家科技支撑计划（编号：2013BAJ13B06）。 　　作者简介：郑沃林（1992―），男，硕士研究生，主要从事土地经济与土地规划研究。E-mail：787307526@。 　　通信作者：谢昊，硕士，主要从事土地资源管理与房地产市场分析。E-mail：787307526@。我国处于社会经济转型阶段，主要表现为资源利益的突出及人地矛盾的加剧。一方面，我国耕地保护的形势日趋严峻，提升耕地利用和管护水平是协调耕地与建设用地矛盾、保障国家粮食安全的必然选择；另一方面，由于20世纪末我国经历了快速城镇化和工业化，村镇地区土地利用总体粗放浪费，土地利用率不高，难以满足城乡统筹和维持可持续发展的内在要求。在这一背景下，我国珠三角和长三角等发达地区普遍开展“三旧改造”“腾笼换鸟”等土地再开发活动，为我国土地利用效率的提升创出一条新路子[1-4]。伴随着更多城市步入快速城市化及工业化进程，如何保障其他城市也能够借助“腾龙换鸟”“三旧改造”等运动推动村镇建设用地产业升级转型及提高土地资源综合效益？其关键在于加强对我国沿海地区尤其是珠三角和长三角等发达地区村镇建设用地产业升级转型实践经验的分析与研究。然而，从现有研究来看，围绕产业结构与建设用地再开发、产业用地优化配置及置换等均有一定的研究[5-12]。但是，相关的理论体系探讨相对较少，实证分析也不多。因此，本研究立足于经济发展方式转变、土地发展模式优化及产业结构调整，研究深圳前海深港现代服务业合作区、珠海横琴新区及南京紫金科技创业特别社区的产业升级转型的政策及策略，旨在为其他地区政府制定村镇建设用地产业升级转型政策提供理论借鉴与方法支持。 　　1村镇建设用地产业升级转型的政策及策略实证分析 　　1.1深圳前海深港现代服务业合作区 　　1.1.1概述深圳前海深港现代服务业合作区（简称前海）位于珠江口东岸，蛇口半岛西侧，土地面积14.92 km2，共有三大片区，即桂湾片区、前湾片区和妈湾片区，规划就业岗位65万个、居住人口15万人，建筑面积2 600万～3 000万m2。2010年8月26日，国务院正式批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，将前海战略定位为现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区。 　　1.1.2政策分析第一，以建设金融业对外开放试验示范窗口为目标，重点展开人民币跨境贷款、股权投资母基金、企业赴港发债等工作。其中包括：（1）正式开展人民币跨境贷款业务，并实行入区企业与香港融资机构直接对接，由双方市场主体自行签订利率，从而降低入区企业的融资成本。不同于上海自由贸易试验区将贷款资金局限于自贸区内使用的做法，前海的贷款制度将会面向全国甚至全球，自从跨境贷款政策实施1年来，离岸人民币资金规模从6 200亿元增加到 8 200 亿元，增值幅度远超过预期。（2）开展外商投资股权投资试点工作，已有6批37家企业获得试点资格。第二，借鉴先进地区经验，以差别化土地供应制度为核心，制定前海土地管理改革创新政策。其中包括：（1）针对不同产业，采取不同供地方式。除了规定建设项目用地预申请外，对于具有产业带动性强、项目辐射面广、事关前海发展全局的特别重大高端项目用地推行公告出让的土地供应制度。同时，为了防止恶性竞争导致高地价、高楼价、高租金的情况，有针对性地为目标企业量身定一系列准入条件。例如，前海目前的腾讯项目和弘毅资本项目就是通过公告出让的方式竞得土地。为提高土地利用效益，实行有条件的“带设计方案”出让；创新产业用地用房管理，实行“带管理方案”出让等多种创新出让方式。（2）采取弹性年期，打破单一采用法定最高年限出让土地的限制。以往商业性质的土地出让年限法定为40年，前海实现了土地的分阶段出让和分批次出让，开创