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房地产市场供求与价格分析 　　摘要：本文从房地产供给和需求的定义入手，介绍了房地产供给的价格弹性和房地产需求的价格弹性、收入弹性、交叉弹性，房地产行业的特殊性，使得弹性系数在不同的研究周期内表现出不同的弹性特征。接着阐述了房地产达到供求平衡的理论过程，以及房产税的开征对市场供需双方的影响，和对房价波动的控制。得出短期内政府对需求者实行税收政策调控，可以使市场需求量下降，解决房地产市场供不应求和房价上涨的问题；但是长期不变的税收政策，对房价的调控作用很有限，长期内对供给者征税还有可能会引起房价的进一步上涨，不利于房地产市场的健康发展，所以政府应该对我国现行房地产税收体系进行改革，才能有利于税收政策对房地产市场的调控等结论。 　　关键词：房地产；房产税；供求平衡 　　一、房地产的供给 　　（一）房地产供给的定义 　　房地产供给是指一段时间内房地产所有者，以买卖双方共同约定的价格提供的房地产商品量。从宏观经济角度来看，房地产供给是指某段时间内，特定地区内的供给总量，包括增量房地产商品，即新开发的房地产商品，和存量房地产商品，即房地产商过去开发尚未出售的存货。在其他条件不变的情况下，根据供给法则（Law of supply），房地产的价格和房地产建造者的供给量正相关，供给量越多，房地产的价格越高。 　　（二）房地产供给价格弹性 　　房地产供给价格弹性，即房价变化比率所导致的房地产供应量变化比率，衡量了供应量变动对房价变动的敏感程度。房地产的供给弹性公式为：Es=。其中：Es为房地产商品的供给弹性系数；?Q为房地产商品供给的变动量；Q为房地产商品的供给量；?P为房地产商品的价格；P为房地产商品的价格。?Q/Q表示供应量变化比率，?P/P表示价格变化比率。 　　由于房地产行业建造时间较长的特性，其供给弹性表现出明显的时期性。受施工周期和生产要素的限制，特短期内，房地产的供给不会发生显著的变化，故Es为0，房地产的供给无弹性。 　　而在短期内，由于土地供给基本固定，房地产市场只能通过其他要素小幅控制供给，故0Es1，房地产供给弹性较小。 　　长期来看，土地供应量符合供需平衡，具有一定弹性，房地产供给量的变化较为明显，因而房地产的供给弹性较大。 　　二、房地产的需求 　　（一）房地产需求的定义 　　房地产需求指一段时间内消费者有意愿且能够购买的房地产商品量，从宏观的角度看，总需求包括事物总量和价值总量。房地产的需求分为有效需求和潜在需求两种，前者指消费者有意愿且有能力购买的房地产数量，后者指未来有可能转化为前者的需求。房地产的需求量主要取决于其价格，根据需求法则（Law of demand），在其他条件不变的情况下，房地产价格与消费者需求负相关。 　　（二）房地产的需求弹性 　　房地产需求的价格弹性 房地产需求的收入弹性 房地产需求的交叉弹性 　　Ed= Em= Exy= 　　1.房地产需求的价格弹性 　　公式反映房地产价格变化引起房地产需求量变化的程度，Ed代表需求的价格弹性系数，?Q代表需求的变动量，Q代表需求量，?P代表价格变动量，P代表价格。Ed的大小取决于是否有替代品及其数量、房地产的购买目的、房价占消费者可支配收入的比例、选择房地产时期的长短等因素。根据近年来国内外经济学家的研究显示，Ed的大小虽然受到研究样本地域和时间的影响，但总体而言住房的需求缺乏弹性，即| Ed |1。 　　2.房地产需求的收入弹性 　　公式反映消费者收入变化引起房地产需求量变化的程度，Em代表需求的收入弹性系数，M代表消费者的收入，?M代表消费者的收入变动。研究表明，Em在0.26～0.87之间，因为消费者的收入水平和房地产的需求息息相关，收入的大幅增长直接刺激房地产的需求市场。 　　3.房地产需求的交叉弹性 　　公式反映相关的房地产之间一种房地产需求量变化对另一种房地产的价格变化的敏感度。Exy代表房地产的需求交叉弹性系数，?Qy为另一种房地产的需求变动量，Qy为另一种房地产的需求量，?Px为这种房地产的价格变动量，Px为一种房地产的价格。大部分情况下，房地产在需求方面存在互补关系，即交叉弹性为负。 　　三、房地产的供求平衡 　　房地产市场交易双方价格和数量相等时就达到了房地产市场的供求均衡。下图描述了平衡状态，供给曲线S和需求曲线D在交叉点E处达到均衡，买方的需求数量和支付价格等于卖方的供给数量和出售价格。 　　当供给或需求曲线发生移动时，供给双方相互变化、相互作用，S曲线和D曲线在新的交点形成新的均衡状态，即均衡价格和均衡数量。然而以上分析仅存在于理论中，在实际的房地产交易市场里，情况要复杂的多。影响房地产供给量和需求量的因素因宏观环境和微观环境而异，而且影响供给和需求因素之间并非完全不相关，甚至很