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房地产融资过程中需要注意问题几点思考 　　【摘 要】伴随着近几年房地产业的迅猛发展，而我国现行的房地产融资体制存在着的一系列问题，将对房地产业长远健康发展以及对中国经济的稳定和改革进程都将产生影响。文中分析了我国房地产融资存在的主要问题、宏观调控对房地产融资的影响并提出了防范房地产融资风险的对策。 　　【关键词】房地产；融资风险；调控 　　Some thoughts on issues that needs to pay attention in real estate financing process 　　Xiao Gan-chang 　　(China Mining University Civil and Engineering Mechanics Institute Xuzhou Jiangsu 221008) 　　【Abstract】With the rapid development of real estate in recent years，while there are a range of questions in Chinas current real estate financing system，and it will have a long impact on the real estate industry and the healthy development of Chinas long-term economic stability and reform process ．This article analyzes the main problems in the real estate finance, macro-control effects on the real estate financing and proposed measures to prevent the risk of real estate financing． 　　【Key words】 real estate； financing risks；control 　　1. 房地产融资的内涵 　　从广意概念上讲，房地产融资是一个企业的资金筹集的行为过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产、经营管理活动需要的理财行为；从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 　　2. 房地产融资存在的主要问题 　　房地产具有投资规模大，投资回收期长以及投资风险大等特点，这些因素使得房地产业的发展要走规模经济的道路。作为资金密集型产业，没有资金就没有房地产的发展。投资规模大、周期长等特点使房地产开发需要大量资金，因而房地产融资一直是房地产企业的重要任务之一。目前，尽管银行贷款仍是我国房地产融资的重要渠道，但伴随着宏观调控和银根紧缩，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈。并且在通常情况下，对于众多的中小房地产企业而言，因为其在资产规模、企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍达不到通过上市、海外融资等方法来融资，使得开发商无法在项目开发初期便取得贷款，为此房地产企业的筹款颇费周折。但我认为宏观调控、银根紧缩并不是什么坏事，这必将推动我国房地产业的融资创新。目前，我国房地产企业融资存在的主要问题有： 　　2.1 融资结构简单。 　　目前，来自于银行的资金往往占房地产企业资金的70%以上，有些企业甚至达到80%及更高。房地产开发企业除了少量自有资金，绝大部分都来自于银行贷款。单一的银行融资体系支撑着整个房地产，这就直接导致房地产企业的融资受政策的影响很大，政策的变化往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策并提高了贷款门槛，但是短时间内仍无法改变以银行贷款为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的风险，这将有可能使银行成为房地产业风险的最大承担者。 　　2.2 上市融资的难度大。 　　上市融资是一种直接融资，可以分散风险，降低融资成本，改善资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是，房地产企业上市非常困难，首先是因为特殊的行业经营和赢利模式，资金流转和经营周期性等现象，使得其难以达到上市要求；其次，房地产企业上市门槛很高，监管层也层多次关闭上市大门，不论是通过在国内股市IP0 融资或借壳上市后再融资，一般的房地产开发企业很难做到，所以上市融资对于房地产企业特别是中