城市商品住宅供需非均衡机理及控制分析-analysis of unbalanced supply and demand mechanism and control of urban commercial housing.docxVIP

硕士研究生学位论文第一章 绪论 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 PAGE 1 PAGE 2第一章 PAGE 2 第一章 绪论 硕士研究生学位论文 1.1 研究背景 第一章 绪论 改革开放以来，中国经济快速发展，房地产业也经历了从无到有，从小到大的发展历 程，逐步成为国民经济的基础产业、先导产业和支柱产业。商品住宅又是我国房地产开发 投资中的主体，投资持续快速增长，在房地产总体投资中所占比重不断提高。 随着 1998 年全国停止住房实物分配，实行住房分配货币化错误！未找到引用源。，我国住宅产业 得到了迅速的发展。虽然近年来中国商品住宅的发展为城市建设、城市居民生活的改善、 国民经济的快速发展等做出了积极贡献，但是与此同时房价也快速上扬，与普通市民的承 受能力脱离。特别是近几年，商品住宅市场全面升温，房子和房价成了人们讨论较多的话 题和人们关注的焦点之一。我国商品住宅价格出现大范围、高幅度上涨，已经超出大部分 居民的购买力，引起了社会各界广泛关注，给经济发展带来了隐患，影响了城市居民的生 活质量。为此国家出台了一系列调控政策，试图控制房价上涨过快趋势，诸多学者也从不 同角度探讨平抑房价的可行措施。 目前，我国商品住宅市场供需失衡问题突出，我国人均 GDP 处于 1000 美元至 8000 美元之间，是房地产需求迅猛扩张的时期错误！未找到引用源。，同时，中国正处在城市化快速发展 阶段，无论是从新增城市人口的角度，还是从城市居民改善居住质量的角度看，未来十几 年我国城市居民对商品住宅的需求总量都非常巨大，因此，必须从发展的角度研究城市住 宅供应。当前我国许多城市商品住宅市场面临无效供给过剩，有效需求不足的问题，巨大 的空置面积与数百万住房困难户同时存在，有些城市房价收入比达到 30 倍，大量城市居 民没有购买商品住宅的经济能力错误！未找到引用源。，如何解决社会公平问题，需要进行有效的制 度设计。此外，商品住宅产业的发展还与城市竞争力密切相关，由于房地产涉及面广，产 业链长，容易造成涉及许多各相关产业的系统风险，影响国民经济稳定健康的发展，因此， 研究商品住宅的供需，基于供需发展趋势提出合理对策，对消费者、企业、政府而言都具 有一定的现实意义。 虽然整个商品住宅市场很红火，但是由于我国的商品住宅市场很年轻，发育不完全， 在繁荣的背后出现了很多问题，发展过程中非均衡问题突出，如经常出现供需总量的短缺 与过剩，即市场供需总量非均衡问题，商品住宅结构性矛盾较为突出，即存在结构非均衡 问题，对商品住宅市场的宏观调控还缺乏完善的手段和措施。这些问题严重的影响了商品 住宅市场的正常发育，解决这些问题迫在眉睫。 商品住宅作为商品，具有商品的属性，商品住宅价格是由供给、需求两种力量相互作 用而成，因此要解决商品住宅价格大范围、高幅度上涨，超出大部分居民的购买力问题， 有必要从供需角度对商品住宅市场进行分析。 在理论和实践方面，针对商品住宅市场上存在的以上问题，我国学者从一般均衡理论 角度做了不少研究工作，特别是在市场运行规律、周期波动、地产泡沫、宏观调控等方面 取得了不少成果，这些成果在指导实际工作和政策制定方面发挥了重要作用。但是，由于 商品住宅市场运行的现状是非均衡的，仅从一般均衡理念的角度研究商品住宅市场所存在 的问题，似乎还缺少现实针对性，同时，在研究方法上，仍有一定的局限性。从非均衡角 度，运用非均衡理论的观点和方法研究商品住宅市场的文献较少，由于不管是在传统的经 济体制下还是改革开放以来，商品住宅市场始终具有明显的非均衡特征，因此，本文吸收 包括非均衡理论在内的现代西方经济的理论成果，借鉴其规范的研究方法，着眼于商品住 宅市场的现实，在对当前商品住宅市场非均衡运行状况进行判断分析的基础上，展开对商 品住宅市场非均衡运行的理论研究和实证分析。 1.2 研究目的及意义 研究目的 本文研究的目的在于，用非均衡理论和方法研究商品住宅市场的非均衡运行问题，分 析商品住宅市场非均衡的现状、探讨商品住宅市场非均衡运行的特点和规律；采用定性与 定量相结合的分析方法，以沈阳商品住宅市场为例，估算沈阳商品住宅市场有效供需状况、 非均衡的强度、方向，以期实现用非均衡计量经济模型来描述商品住宅市场的运行规律； 本文从商品住宅供需总量和供需结构两个方面对沈阳商品住宅市场进行分析，为政府对商 品住宅市场进行科学的宏观调控提供理论和方法依据，寻求商品住宅市场均衡发展的途 径，以期对商品住宅市场非均衡运行和调控提供理论依据。 研究意义 理论意义 本文的研究主要在三方面对今后的理论研究有一些借鉴意义： 1．将均衡扩展到广义均衡，从非瓦尔拉斯均衡的角度来分析供需情况 传统意义上的均衡一般是指瓦尔拉斯均衡，即价格对供需变化做出及时的反应，从而 实现市场上商品的