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房地产市场调整对产业结构优化作用及建议 　　摘 要：房地产业链条长、影响广，对多个产业部门的投资、布局、升级都有深远的影响，房地产市场调整有利于这些产业部门要素成本结构和资本结构的合理化、过剩产能的消化和控制以及产业的转型升级，从而推动产业结构优化。采用世界投入产出数据库的分析表明，我国房地产业对金融业、租赁业等服务业部门和电气设备、金属加工、化工等制造业部门的关联效应最大。为了更好地发挥房地产市场调整促进产业结构优化的积极作用，要保障制造业用地，控制土地要素成本上涨，发挥技术进步在房地产业和房地产市场发展中的重要作用，执行更高建筑标准，淘汰落后产品和工艺，促进房地产业与新兴产业的融合发展。 　　关键词：房地产业；房地产市场；产业结构优化；产业升级；产业关联效应；后向关联；前向关联；要素成本结构；投入产出分析 　　中图分类号：F264；F299.23 文献标识码：A 文章编号：1674-8131（2017）03-0068-11 　　一、引言 　　自1998年住房制度改革以来，我国房地产业获得高速增长，房地产市场也逐步繁荣。由于房地产业涉及面广、牵涉的行业多，房地产市场的波动不仅影响建筑业和服务业中房地产业的发展，还对多个工业和服务业部门产生直接和间接的影响。房地产市场发展与产业结构之间也存在相互作用的关系：一方面，产业结构的变化会对一个地区或城市房地产市场的发展产生促进或抑制作用（Kang，2011；Reed et al，2004；Malpezzi，2002；刘嘉毅 等，2014）。例如，美国底特律由于其主导产业――汽车产业的衰退，房地产市场也遭到毁灭性打击；而据美国联邦住房金融局（ FHFA） 发布的数据，金融业、高新技术产业、国际贸易和文化产业等高端制造业和现代服务业发达的洛杉矶、芝加哥和旧金山等城市的房地产价格指数远高于底特律，且这三个城市房地产市场在金融危机后的复苏能力明确强于底特律。类似的，我国部分产业结构调整步伐缓慢、高新产业比重较低的三、四线城市在经济增长进入新常态之后也出现房地产市场发展放缓的迹象，2015年一些城市房价甚至出现绝对下降；相比较，结构调整稳步推进、高新产业比重较高的东部发达地区的房价增长相对稳定（谷卿德 等，2015）。另一方面，产业结构调整对房地产市场产生影响的同时，房地产市场的发展同样也对产业结构变化产生影响（何东伟 等，2015；李畅，2014；高波 等，2012）。 　　从“房地产开发企业房屋建筑施工面积”和“房地产开发企业房屋竣工面积”两个反映房地产市场景气程度的重要指标看（见图1），1997年以来，我国房地产市场日趋繁荣。2016年（截止11月），房地产企业房屋建筑施工面积和竣工面积达到74.51亿平方米和7.70亿平方米，分别为2010年的1.84倍和97.83%、2000年的11.31倍和3.07倍。分年度看，两个指标的增速均有较大波动，但大体上在2003年之后有所下滑。其中，施工面积增速在2010年和2011年出现大幅度的提高，竣工面积增速在2005年有较大幅度的提高。 　　房地产业在我国国民经济中的重要性也不断提高。房地产业增加值占GDP的比重自20世纪90年代以来总体呈增长趋势，到2015年，房地产业增加值占到GDP的6%，已经超过“采矿业”“交通运输、仓储和邮政业”等产业的比重，较1991年提高了2.5个百分点，是这一时期提高幅度最大的部门。房地产是一个产业关联度较高的行业，对建筑业、金融业、能源供应业以及制造业中的建材、家具、钢铁、化工、机械等行业有直接的带动作用，对电子、汽车等行业也有间接的带动作用。2015年，建筑业和房地产业（前者是房地产生产部门，后者是房地产服务部门）合计占GDP的比重达到12.76%，较2010年提高0.35个百分点，较2000年提高2.80个百分点。从制造业内部看，与房地产相关性强的行业增长较快。规模以上家具制造业、非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业等与房地产业密切相关的制造业产值在2001―2011年占全部制造业的比重都有提高 　　由于近几年统计口径发生较大变化，此处仅以2001―2011年规模以上制造业产值比重来说明。，与房地产建设密切相关的水泥、平板玻璃、钢筋等产品在2000年以后的增速明显加快，以至出现严重的产能过剩，而空调、冰箱等等家电产品虽然没有出现严重的过剩问题，但房地产市场的发展同样促进了这些产品在国内市场上的增长。本文将进一步根据欧盟的世界投入产出数据库通过投入产出法测算我国房地产业的产业关联效应，探讨房地产市场调整对产业结构优化的积极作用，进而提出通过房地产市场调整促进产业结构优化的政策建议。 　　二、房地产业的产业关联效应分析 　　国民经济各部门之间有复杂的供需关系，在经济活动中，如果某一产