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房地产经纪机构诚信缺失经纪机构与消费者博弈分析 　　摘要：房地产经纪机构失信行为损害了交易双方的利益，造成了市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失的原因除了房地产经纪机构自身的问题，更重要的是外部监督的失效。在房地产经纪机构与消费者之间有无外部监督的情况下，通过构造博弈模型，得出如下结论：有效的内、外部监督是解决当前房地产经纪机构诚信问题的关键。 　　Abstract： Real brokerage agency′s dishonesty harms the interests of both parties， and it results the waste of market resources. In addition to the real brokerage agency itself， the more important reason of real brokerage agency′s dishonesty is the failure of external supervision. In case of the real brokerage agencies and consumers being supervised externally or not， by constructing game model， it concludes following： effective internal and external supervision is the key to solve the problem of the current real estate brokerage agency integrity. 　　关键词： 房地产经纪机构；诚信；博弈；监督 　　Key words： real estate brokerage agency；credit management；game playing；supervision 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）15-0257-03 　　1 研究现状 　　房地产经纪机构在自我发展和宏观调控中不断壮大，经历了从小到大的发展历程，总体上呈现稳定、快速发展的格局。当前房地产经纪服务已经步入新的调整与完善规范时期[1]。面对新常态的新态势，房地产经纪服务业保持了良好的发展态势，但在发展过程中也出现了一些失信问题。问题如下：部分房地产经纪人员与机构失信，如：炒卖序号，代理不能转让的房产；不明示服务收费标准和服务项目，以各种理由收取溢价或通过合同约定溢价部分作为房地产经纪服务费；发布虚假信息，隐瞒真实情况欺骗客户或与当事人一方串通损害另一方当事人利益；挪用、侵占客户的房地产交易资金[2]；利用客户大多缺乏专业知识的弱点，制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益，或制定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险，怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”。 　　房地产经纪机构的失信行为，损害了交易双方的利益，造成了房地产经纪市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失，一方面使得消费者对房地产经纪行业的投诉居高不下，这会造成房地产经纪行业信任危机，给行业的健康发展带来严重影响；另一方面还增加了双方的交易成本，这将不利于社会公共福利帕累托改进。尤其是在新常态的今天，规范房地产经纪机构行为，目前学术界研究房地产经纪机构诚信机制多侧重于定性分析，缺乏博弈模型的数据分析。如法律相关条文的缺失，监督、惩罚机制不足等[3]。文章应用博弈的思想和方法，通过研究房地产经纪机构与消费者诚信及失信的博弈模型，为建立新的房地产经纪机构诚信机制提出了建议。 　　2 诚信缺失原因 　　2.1 理论原因分析 房地产经纪机构和消费者的交易大多数是一次性交易，此时是单个阶段的囚徒博弈，自利的个体沉迷于机会主义，房地产经纪机构和消费者出于自身利益的考虑，无法形成信用与合作。假如房地产经纪机构和消费者博弈的次数是无限的，虽然每次房地产经纪机构和消费者都有被对方欺诈的风险，但是如果双方有一次失信行为，双方将不会交易，这时失信的一方将失去长期合作的收益。若双方交易的次数足够多，双方未来收益就超过一次失信的机会收益。因此在第一次博弈交易中，房地产经纪机构和消费者都会选择诚信（尽管交易双方本性上是失信），只有双方在最后一次博弈中双方才会一次性地把自己的过去建立的声誉利用尽，诚信合作才会停止[4-6]。 　　诚信的价值等价于房地产经纪机构和消费者对未来合作收益的预期，而只有房地产经纪机构和消费者有多次的交易，房地产经纪机构和消费者为了保持长期的交易合作关系，才会努力建立并维护各自的形象与声誉。房地产经纪机构选择诚信需要满足：①房地产经纪机构注重长远利益；②