城市新区居住用地容积率分析--以沈北新区为例-analysis of plot ratio of residential land in new urban areas - taking shenbei new urban area as an example.docxVIP

硕士研究生学位论文第一章 绪论 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 PAGE 1 第一章 绪论硕士研究生学位论文 第一章 绪论 硕士研究生学位论文 PAGE 2 第一章 绪论 1.1 研究背景 （1）城市新区建设成为发展的热点，相关规划问题紧迫 随着城市的快速发展，城市空间不断扩大，当城市规模达到一定的程度时，为了解决 城市问题和矛盾，各城市普遍选择新的增长点，并逐渐培育成为新区或城市副中心，如沈 阳市在其东西南北部分别培育了沈抚新城、永安新城、浑南新城、蒲河新城，形成“四星 拱月”的沈阳区域大格局。但是城市新区的规划与开发还处于摸索阶段，对于新区的发展 方向、功能定位、开发策略及强度还未能深入开展研究，因此，开展有关新区的规划研究 工作，引导新区的合理开发，促进新区的有机可持续发展，已经成为当前新区规划工作中 急需解决的问题。 城市新区规划，既不同于宏观层面的城市总体规划，也不同于微观层面的局部地段的 修建性设计，应该属于中观层面的城市规划。在我国现阶段城市规划的技术体系中，控制 性详细规划由于其所具有的弹性、活性和承上启下的地位，以及其实施与执行的矛盾与冲 突相对于其他规划较弱的特点，能较好地适应城市新区开发建设的要求。所以在城市新区 规划中，应该是以控制性详细规划技术为基础和核心的城市规划。 （2）制定辽宁省城市控制性详细规划编制技术导则迫在眉睫 控制性详细规划（以下简称控规）是详细规划编制阶段中的第一层次，对贯彻落实《城 乡规划法》及相关法规、保障城市总体规划实施、调控城市空间和土地资源至关重要，对 城市基础设施、开敞空间环境、建构筑物的有序开发建设，起着重要的指导作用。 在我国 31 个省市自治区（不含港澳台地区）中已经有 13 个省市自治区编制了控制性 详细规划编制的技术标准与管理办法，占全国的 41.9％，在沿海发达地区的 11 个省市自治 区中已经有 8 个编制了控制性详细规划编制的技术标准，占总数的 72.7％。作为我国沿海 地区的重要省份，在国家东北振兴战略和辽宁沿海经济带发展的双重支持下，经济社会发 展正在快车道上运行。为了更加有效的指导我省控制性详细规划的编制工作，制定编制导 则迫在眉睫。 （3）容积率是控规中最重要的规定性定量控制指标 控规的编制体系形成以来，容积率便作为控规中基本的规定性定量控制指标之一，在 城市规划管理中发挥着重要作用。容积率直接决定城市用地开发强度，同时，容积率大小 也将影响城市面貌、城市环境以及城市交通，与城市公共利益密不可分。合理确定与管理 城市各地块容积率是控规编制中最重要的任务之一。 （4）居住用地容积率“控而不严”，其确定亟待规范 容积率作为城市控制性详细规划编制的核心，是规划主管部门依法行政的依据和基 础，涉及到城市中各个利益集团的责、权、利关系。随着城市新区开发和建设中投资主体 的多元化，利益集团常常左右居住用地容积率的编制和审批，使容积率朝对自己有利的方 向进行，以此达到自身经济利益最大化。规划管理中，随意调整居住用地容积率的现象屡 见不鲜。控规容积率失控现象的发生，除规划管理及监督机制有待完善、规划编制成果的 更新与城市快速发展不相适应等原因之外，居住用地容积率确定过程中的技术、经济、环 境理性有待提高也是其中原因之一。 在城市新区居住用地容积率编制过程中，一方面开发商必须谋求最高的开发强度，才 能在支付较高地价的同时获得最大的利润收益。但另一方面，由于交通、能源等基础设施 以及环境承载力的限制，使得城市新区的开发强度不可能无限制的加大。这两者的矛盾在 实际开发过程中显得尤为突出，因此科学而有效的控制容积率，尤其是合理确定城市新区 容积率取值区间，对于加强现行控规容积率编制方法的科学合理性、推进辽宁省控规编制 技术导则的制定、合理利用经济手段提高社会资源配置效率、保障城市公众利益有着重大 的意义。 1.2 研究对象 通过总结分析，笼统的将城市建设划分为旧城更新与城市新区建设两大类别。对于旧 城更新而言，由于其人口、地价有很大的不稳定性、各类用地规模与比例从技术角度存在 较大差异、用地性质及权属关系混乱、建成环境复杂、基础设施滞后、生态环境脆弱等制 约因素，使得研究较为困难。而对于城市新区，建设条件相对简单，主要包括其人口预测 在日趋成熟的规划技术条件下相对准确；各类用地规模与面积比例以及人均建设用地都符 合城市规划法律法规；整个城市新区建设过程都是在完善的城市规划编制体系的指导和控 制下进行；道路、市政基础设施等均是在规划法规标准下全新建设；地价较旧城相对稳定， 基于以上因素使得研究城市新区相关规划建设内容相对容易。如前文所述城市新区规划应 以控制性详细规划为核心，所以本论文主要研究城市新区的控制性详细规划。[1] 依据课题——辽宁省城市控制性详细规划编制