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探析建立城乡统一建设用地市场模式 　　摘要：随着工业化与城市化的快速发展，我国城市的区域和范围必然要扩大，大量的农村土地必然会转化为城市建设用地。城乡建设用地市场改革的关键点是破除土地市场二元结构.我国建立城乡统一建设用地流转的有形市场。本文通过在透视分析了我国建立城乡统一建设用地市场的必要性、难点及原因的基础上，提出了对推进城乡建设用地市场一体化模式的探索分析。 　　关键词：城乡统一 建设用地市场 　　一、建立城乡统一建设用地市场的必要性 　　1 打破城乡二元制结构，缩小城乡差距。 　　城乡二元制的实行，将国有建设用地市场和集体建设用地市场无形的分离。自推行国有建设用地市场制度改革以来，国有建设用地出让制度逐步形成了以挂、招、拍等方式，建设用地市场得到了很大完善。而集体建设用地市场如同子虚乌有，又受各方面条件的限制，权利得不到施展，因而集体建设用地的经济价值难以得到体现，相反只能以变相流转的方式出让土地，致使集体组织得不到应有的利益。需要建立统一的城乡土地市场，以规范和高效利用农村集体土地，打破城乡二元结构，缩小城乡经济差距，促进区域协调发展。 　　2 提高土地利用效率，盘活农村集体建设用地。 　　由于我国农业发展的相对滞后，大量农村剩余劳动力在城市找下工作，其中一部分人在城市购置了房产，实现了在城市的定居，而在农村还滞留有宅基地长期搁置不用。依照现行土地财产制度，这些土地既不能上市流通，也不能另做别用，造成了资源的极大浪费。通过建立城乡统一的建设用地市场，可以将低效、闲置的集体建设用地，统一服务于城乡各项建设，进而盘活农村集体建设用地，提高土地利用效率，缓解土地需求的压力。 　　3 提高建设用地效益，增加农民和集体收入。 　　参照国外的一般经验，农村人口减少，农村建设用地数量也应该大量减少。但是呈现在我们眼前的确实另一番现象：农民在城市仅属于流动人口，往返与城市和农村，农村人口其实没有下降。农民在城市通过打工积累财富回到农村，在农村建设新房，出现了许多一户二宅，多宅的现象，导致村庄建设面积无限的扩大和社会财富的分散。改革开放以来，农村的收入水平虽然有了很大的提高，但其中很大一部分收都投入了房子里，被迫减少其他消费。农村的房子还没有产权证，目前还无法抵押和流通。另外，农村村民自建房的容积率太大，基本上每户都存在，实际使用面积大大小于实际的建筑面积，闲置率很高。所以这部分建设用地能够有效流转或集约利用，农民和村集体都能从中获得很大一部分收入。 　　4 缓解城市建设用地市场紧张，使房地产价格逐步趋于理性。 　　2008年国务院对《全国土地利用规划纲要》的批复，保护18亿亩耕地已是绝对不能突破的红线，农用地转为建设用地将受到最严格的限制。在城市化进程中，建设用地紧张的局面越来越严重。这时将农村建设用地通过市场流转进入城市建设用地，那么城市建设用地紧张的局面将大大缓解。逐步消除社会对建设用地的投机和炒作，使房地产价格逐步趋于理性。因此，城乡统一建设用地市场是理性的选择。 　　5 缩小城乡差距，统筹城乡发展。 　　集体建设用地使用权流转是缩小城乡差距重大举措。按照落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，坚持城乡统筹发展，走工业反哺农业、城市支持农村的道路，把农村基础设施建设纳入公共财政范围，逐步改变城乡二元结构，努力消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置。 　　二、建立城乡统一建设用地市场的难点 　　统一土地市场要求共同的土地产权制度基础。我国农村土地，包括建设用地在合规的意义上说，从来就没有真正地进入流通市场。因为我国农村土地名义产权制度否定了农村土地入市的可能性。 　　我国农村土地产权制度存在着名义制度与实际制度的重大差异。 　　名义上我国农村土地属集体所有制，宪法规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。同时我国农村土地实行农民家庭承包经营制，农民拥有承包土地的使用权、收益权和部分处分权。而土地入市流转是以完全的处分权为基础的，因此我国农民无权把他们实际使用的土地拿到市场买卖。退一步说，假定农民拥有土地的完全的处分权，土地入市仍然会遇到重大的制度障碍，即土地的最终的、法律上的所有者是农民集体，土地转让收入的大部分应该归属于农民集体，但是在大多数情况下，作为经济主体的农民集体在我国已不复存在，结果是，或者土地转让收入完全归于农民个人，这就促使转让土地的产权性质由集体公有转变为个人私有；或者土地转让收入在农民集体（乡、村、组）范围内分配，最终量化到了个人，这也同样会促成转让土地的产权性质由集体公有转变为个人私有。因此在我国农村土地名义产权制度的基础上，土地入市将倒逼公有土地转变为私有土地。 　　实际上我