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基于HEDONIC模型的上海住宅特征价格的研究 摘要 随着我国城镇住宅市场的形成,城市住宅价格问题成为房地产学术界关 注的焦点之一。国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、 住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究。自年起国内有学者开 始采用模型对住宅价格进行实证研究,求取住宅特征和住宅价格之间 的数量关系,并取得了一定的成果。本文试图把特征价格理论应用于上海住 宅市场,分析上海的住宅特征、特征价格和边际价格,构建适用于上海住宅 市场的模型,进一步验证模型在住宅市场的适用性。 论文第一章提出问题,确定了研究方法和技术路线,并明确了住宅价格、 住宅特征和特征价格的概念,为论文的开展提供了思路。 论文第二章总结了模型的国内外研究动态,介绍了模型 的理论基础。在此基础上,从计量经济学角度讨论了模型的设定和估计问题。 论文第三章构建了住宅特征价格的理论模型。根据文献和上海市的实际 情况,总结出模型的特征变量,然后根据上海市虹口区住宅市场的挂牌交易 样本初步验证了特征价格模型的可行性,并最终选择个住宅特征作为模型 的自变量。 论文第四章论述了研究数据的获取和量化。首先选择上海市中心城区范 围内的个行政区作为研究区域,从上海市房产之窗有限公司获得个 住宅挂牌样本,通过住宅小区实地调查以及基于的上海市电子地图对样 本进行了补充,得到有效样本个,时间跨度为年月日至 年月日。另外,笔者还从上海市二手房指数办公室获得了个住宅 样本的真实交易数据,通过一元线性回归分析完成了挂牌价格与成交价格之 间的转换。同时,本章还对住宅样本的定量变量和定性变量进行了编码和量 化。 论文第五章把上海市住宅市场作为单一市场进行实证研究,首先采用基 本模型、对数模型、半对数模型分别进行回归分析,得出半对数模型的拟合 效果最好。然后通过半对数模型的回归分析,得到进入模型的个特征变量 的回归系数,由此得出上海市住宅特征价格模型。最后通过半对数模型得到个住宅特征的价格半弹性,由此分析得出自变量一个单位的增长所导致的 因变量变化的百分比。 论文第六章按照住宅建筑类型对上海市住宅市场进行细分,并与第五章 的研究进行对比,实证结果表明,市场细分并没有导致模型的拟合性能得到 提商。伍部分住宅特征的显著性水平、影晌方向及价格半弹性在统计上存在 显墓差髯。 论文的创新性主要有以下几点: 总结出影响上海住宅价格的特征变量,并对定量变量和定憔变量进 行了编弼和董纯,构建了上海住宅特征价格理论模型。 通过实诞研究测算了上海市住宅特正的特征价格和价接弹性,以确 立不同住宅特征对住宅价格的影响程度,得出上海市住宅特征价格模挺。 研究了住宅市场细分对特征价格模型的影响。为细分市场住宅价格 影滴因素豹貔较提供参考。 关健词:住宅价格,住宅特征,特征价格,价格弹性,市场细分 , .? , .,, . . . . ., .. ,.. . . ,. . . . , : , . , . ., ,. , . . , ? . , , , . 。 . ,’ ,, . ?, : ,,. .. .. . : , , , 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定,同意如下 各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本;学校有权保存学 位论文的印刷本和电子版,并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存 论文;学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版;在 不以赢利为目的的前提下,学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术 活动。 学位论文作者签名::≥,也霄 年月,日 经指导教师同意,本学位论文属于保密,在 年解密后适用本 授权书。 指导教师签名: 学位论文作者签名: 年 月 日 年 月 日同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师指导下,进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体,均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名:多他霄 年月≯日第章绪论 第章绪论 .问题的提出 住宅作为居住生活空间,是城市居民个人和家庭生活的必需品。经过 多年的改革,我国住宅产业的发展己经初具规模,成为新的经济增长点,对 国民经济的发展和人们群众生活水平的提高产生了积极的影响谢经荣、吕 萍、乔志敏,。过去六年,中国房地产开发投资年均增长.%,房地 产开发投资占固定资产投资的比重由.%提高到.%。房地产开