凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告msqu7s_j.pptVIP

* 追求卓越的富裕圈层 占有型的富豪圈层 随着项目开发进程区域的成熟、项目价值的展现、产品形态的变化，项目客户群体不断拓宽 区域逐步成熟，价值逐渐被认可； 配套逐渐完善，社区生活打造成熟； 项目建立自身影响力，奠定城市领导者地位。 区域认知偏低； 配套建设不够完善； 展示区的示范效应； 高品质吸引客户； 初期洋房为主，建立项目高品质生活标杆； 少量小高层产品丰富社区形态； 后期高层产品成为主流； 小户型产品将不断增多； 项 目 初 期 项 目 中 后 期 价值认知 产品形态 本项目目标客户 引 导 型 改善生活的小富圈层 休闲度假的享受圈层 跟 随 型 首府情结的州县圈层 项目前期营销引导的主要目标群体 需要引导跟随型客户的置业观念 项目价值凸显，客户群体拓宽，跟随型客户出现 客户定位 * 通过客户群体特点及置业目的分析，确定客户群体的主要购买物业 主要购买物业 客户群体 追求卓越的富裕阶层 占有型的富豪圈层 改善生活的小富圈层 休闲度假的享受圈层 首府情结的州县圈层 追求财富的投资圈层 独栋、联排 置业目的 强势资源的占有 生活方式的追求 期待未来居住 改善居住环境 优质的度假生活 看中升值潜力 联排、洋房 高层、洋房 洋房、别墅 高层、小高、洋房 高层小户型、公寓 客户定位 * 限制性条件下可能出现的物业类型——别墅、洋房、小高层、高层 可能的物业类型 别墅 多层洋房 电梯洋房 小高层 高层 产品 功能作用 低密度 市场仍处于发展初期，且区域待成熟，对客户支付能力要求高，跨度较大，建议延后开发，项目可充分利用地形，打造创新的六甲式别墅 高层 客户对高层无抗性，但成本推高，前期大盘及新城价值尚未兑现，合理控制利润率角度，前期不建议开发高层产品 小高层 市场已出现的电梯物业，客户接受的高档次物业 洋房 市场供应的高价值产品，客户认同度高 产品定位 项目容积率2-2.2，且地块分散，资源丰富但地形复杂，存在多种物业类型的组合，更多应基于市场和客户需求而定。 * 基于项目用地强度及物业价值分布规律，在市场允许的范围内尽可能多出高价值物业的原则下进行项目物业类型体量确定 小高 高层 洋房 叠加 联排 独栋 合计 容积率 2.2 3.5 1.6 1.1 0.8 0.3 A 0 148 148 A` 2.2 2.2 B 30 54 84 C 4 18 22 D 35 188 5 228 E 83 50 20 20 15 188 合计 154 391 70.2 25 20 15 672.2 地块 占地 容积率 建面 A 362000 5 1810000 A` 20000 1.5 30000 B 292000 2.9 860000 C 133333.3 1.8 240000 D 800000 3 2420000 E 1600000 1.2 1900000 3207333 2.2 7260000 物业类型 体量 A A` B C D E 备注 酒店 3 3 超高层五星级酒店 商业 28.8 12 0.8 2 2 10 2 各组团分布 公寓 （70年） 6 6 A地块，结合旅游集散中心，适度强化体量感 公建 12.2 8 4.2 中小学、幼儿园、社区医院 住宅 676.2 152 2.2 84 22 228 188 涵盖多种物业类型 合计 726.2 181 3 86 24 242.2 190 项目用地强度分布 各地块限制容积率下住宅物业类型排布: 各地块物业类型分布 产品定位 * 户型定位 基于目标客户的主要需求特征、市场主力户型区间及客户容量确定项目的物业配比 物业 类型 户型 单套面积 面积 面积 比例 套数 独栋 舒适型 180-220 7.5 5.8% 375 豪华型 250-330 4.5 3.5% 161 奢侈型 350-500 3.0 2.3% 91 联排 舒适型 160-180 12.0 9.2% 706 豪华型 200-220 8.0 6.1% 381 六甲式别墅 舒适型 160-180 20.0 15.4% 1176 豪华型 180-220 5.0 3.8% 250 6+1退台洋房 4*2*2 150-160 14.0 10.8% 906 3*2*2 120-140 28.1 21.6% 2160 3*2*1 100-110 14.0 10.8% 1337 2*2*1 80-90 14.0 10.8% 1652 合计 —— —— 130.2 100.0% 9195 低密度产品体现尊贵感 高层产品体现实惠性 打造价值标杆在主流 面积基础上适当扩大 提高单价控制总价，在 主流面积基础上适当减小 占有型的富豪圈层 追求卓越的富裕圈层 期待未来居住的州县圈层