无锡新区群租现象调查与思考.docVIP

无锡新区群租现象调查与思考 　　一、群租及合租的概念界定 　　当前我国的法律法规并没有对群租及合租概念有明确的界定和说明，无锡新区房管局在执行过程中判断是否属于群租，主要参考住建部《商品房屋租赁管理办法》第8条之规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。最简单的判断标准即承租者是否改变房屋结构，常见的形式是将客厅分隔为若干房间用于出租”。 　　合租是一种与群租相似的租赁方式，即两个或两个以上个人（家庭）租住于一套房屋内。而群租区别于合租的主要标准是群租改变了原房屋结构，如一套三室一厅的房屋，三个房间分别有三个承租者居住，即使客厅还有第四个承租者居住，只要不采用物理设施对客厅进行分割形成密闭房间，也可以从宽认定为合租。如果对客厅或者房间进行了分割，则一般认定为群租。 　　二、无锡新区群租的现状及危害 　　无锡国家高新技术产业开发区（简称“无锡新区”）是无锡市的产业高地和经济增长极，自1992年经国务院批准设立以来，管辖面积从当时的5.45平方公里发展到目前的220平方公里，户籍人口由5.25万人发展到2011年的32.28万人，另有外来人口约35万人。经济的快速发展尤其是劳动力密集型产业的聚集，造成了外来人口在短期内大量涌入，群租现象也形成了相当规模，已在一定程度上成为社会治理难题。 　　2012年初新区房管部门对新区33个商品房住宅小区进行了初步调查摸底，约1300余户房屋存在“群租”现象。而在实际治理过程中发现，离工业园区较近的单个商品房小区（如第一国际、瑞城花园、东鼎家园、华夏太阳城等）高峰时期都有300余户存在群租现象。农居房小区的群租现象则更为严重，就笔者走访的江溪街道新丰苑二社区，2000余套房屋有近一半用于出租，而其中至少40%存在群租现象。据该社区负责人介绍，类似群租现象在江溪坊前片区、梅村片区的农居房小区极为普遍。 　　由于“群租”不仅改变了房屋的使用功能，也远远超出了房屋的承载能力，存在多方面危害。 　　第一，影响生命安全。分隔墙所使用的材料多为可燃易燃性材料，且存在占用消防通道、破坏消防设施的现象，一旦发生火灾，易引发群死群伤事件。同时承租人安全意识淡薄，私接电、气现象严重，且屋内通风不畅，易造成火灾和燃气中毒。 　　第二，影响社会治安。群租屋内人员成分复杂，作息时间也不尽相同，偷盗案件频发。有些人员半夜回家声音嘈杂，不仅影响室友，也影响到邻居的休息，时有室友或邻里冲突的事件发生，小区内其他业主的投诉也连续不断。 　　第三，影响小区卫生。由于房屋设计时是按照一户设计，当人员过多时，容易造成卫生间的堵塞甚至污水外流。且承租人多为外来务工人员，部分人员素质不高，垃圾随意堆放甚至“从天而降”，给小区的管理带来很大困难。 　　三、群租现象的成因分析 　　群租不是某个地区的特有现象，在外来人口较为集中的大城市和工业园区都十分普遍。就无锡新区的调研情况看，其产生主要有如下原因。 　　1.根本原因：收入水平与房屋价格不匹配 　　近年来，房地产业快速发展，房屋价格不断上升，工资收入水平的增长速度明显低于房屋价格的上涨速度。2012年新区商品住宅均价6925元/平方米，房价的上升也带动了房租价格的上涨，目前园区内业主出租一套120平方米的房屋价格在1200～1500元/月。2011年新区在岗职工平均工资3663元/月，调查中接触到的群租人员可支配收入都在2000～2800元/月，每月可承受的住房支出在300～450元之间，即使是中小户型房屋也无法独立承担房屋租金。尽管部分企业也提供了员工宿舍，但很多年轻人都需要一个相对私密的空间，合租或群租就成为必然选择。 　　2.直接原因：信息不对称导致“职业二房东”的产生 　　业主出租闲置房屋时一般都是整套出租，而收入水平较低的外来务工人员只有能力承租其中的一间，部分中介在分析市场供需矛盾后，先将整套房屋承租下来然后分间出租给承租人。部分非法中介为赚取差价，将房屋进行分割，如以1200元/月的价格将一套120平方米三室一厅的房屋承租后，将客厅分隔为2个房间，加上原有的3个房间，以300、350和400元的价格分别出租，可以收取1500～1800元的租金，每月赚取300～600元的差价，客厅大一点的则会隔成3个甚至更多房间，有的厨房也作为一个房间使用，从而赚取更多差价。对于收入较低的外来务工人员来讲，房租价格是首要考虑因素。对于房屋业主来说，尽管房屋被分割且弄的较为破乱，但考虑到既不需要装修等资金投入，又不要投入时间和精力进行招租，更不会出现租期空档，只需定期向中介收取房租即可，因此这部分非法中介的出现迎合了业主和入住人员双方的需求。这些非法中