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有关房价和利率关系探讨 　　摘要:对于用利率来解释当前中国国内房价居高不下存在两种说法:一种是房价和利率之间是负相关关系,另一种则是正相关关系。前种关系在美国已经得到应验。2007年央行也进行了6次的加息,企图降低房价。本文通过实证分析中国国内的情况来明确房价和利率之间存在的关系。其结论是当前中国国内的房价和利率之间存在正相关关系,原因是由于07年国内物价上涨情况较为严重,之所以当前利率仍旧处于较低水平,较低的利率相比较高的CPI而言,其利率甚至可能为负值。 　　关键词:利率; 房价; 实证分析 　　 　　一、有关利率对房价影响的两种说法 　　1 利率和房价成负相关关系《美国的例子》 　　按照凯恩斯的观点,货币政策是通过利率的改变影响房地产价格的。一般理论认为:银行利率与房地产价格呈现反比例关系,利率升高时,房地产价格降低;利率降低时,房地产价格上涨。原因在于:一是当利率升高时,储蓄、购买债券的收益增加,相对而言,房地产投资收益的吸引力降低,投入的资金量减少,导致房地产价格缺少支撑力,出现下跌;二是由于利率升高,投资者运用的资金利息成本加大,房地产投资收益降低,房地产市场降温,价格回落。 　　这一点在美国得到了应验,2001年以来利率的持续下降,是支持美国房地产市场持续繁荣的重要影响因素,也降到3O多年来的最低水平。罕见的低利率刺激了房地产市场的发展和繁荣,房地产价格也呈现不断的上涨。为了控制房地产市场泡沫,美联储在截至2006年8月的两年内,连续17次调高利率,联邦基金利率从1%提高到了5.25%。利率的上升增加了房屋的借贷成本,并挤压了房地产开发商的利润,对房地产市场起到了一定的降温作用,美国房地产市场的繁荣开始出现逆转。 　　从上实例可以看出,利率政策对房地产市场宏观调控作用的重要性、利率水平的高低对房地产价格变化的重影响。美国的这一实例有力地证明了利率与房地产价格呈现反比关系的理论。 　　2利率和房价成正相关关系 　　我国1998年以来连续八次降息,使名义利率达到了历史上最低位。而持续上涨的房价也成了居民保值增值的一个重要选择。同时因为房价坚挺,银行也很乐意贷款并提供优惠,这一倾向更加刺激了房价上扬。而持续的低利率乃至负利率又把储蓄存款逼向了房市,制造了投机需求。据有关资料显示,早在2002年我国居民在银行的存款就达到7万亿元人民币,央行为连续7年增加的储蓄存款而寻觅良策,后来连续8次降息,并实行了利息税,但由于各方的保障机制不配套,居民的储蓄意向仍然趋高,一是低利率导致资金流入房地产业。由于我国的储蓄率很高,人民币也展开了新一轮的升值周期,为了抵御海外投机资本过快涌入中国,央行限定了很低的银行利率。这也意味着房地产企业可以以很低的成本来筹措资金。这些年来,我国房地产业从开发商的土地储备、开发贷款、建筑商的流动资金贷款到消费者信贷,无一例外来自银行,这整个过程所需资金差不多占到全部房地产资金的80%左右。追涨心理的根源依然是低利率。三是低利率剌激投机购房增多。银行贷款利率越低,商品房资金成本就越低,购房者(投资或消费)的购房成本也越低,就会大大刺激房市的有效需求, 　　二、对中国国内的情况进行实证分析 　　表12006年房价和利率变化数据 　　 　　数据说明:房价环比增长率数据来源于中国国家发展和改革改委会网站。房价指数是根据环比增长率计算而得,其方法是假定2005年12月末房价基数为1,然后根据环比增长率计算得到。利率数据来源于央行网站,其中在利率发生变化月份的利率按照加息后数据统计。 　　表22007年房价和利率变化数据 　　 　　数据说明:房价环比增长率数据来源于中国国家发展和改革委员会网站。房价指数是根据环比增长率计算而得,其方法是假定2005年12月末房价基数为1,然后根据环比增长率计算得到。利率数据来源于央行网站,其中在利率发生变化月份的利率按照加息后数据统计。 　　 　　图1 房价指数(Y)和利率(X)之间的关系图 　　 在图1中房价指数(Y)在1.0 和1.2 这一区间内呈现上升趋势。而利率(X)在图中表现出来的则是基本上呈水平状态,只发生稍稍的上升。从该图中基本上可以确认房价指数(Y)和利率(X)之间存在正相关关系。 　　通过eviews软件分析得出,Y和X之间的相关系数(Coefficient)为8.333100是正数,说明Y和X之间存在正相关关系,也就是说房价和利率之间存在正相关关系。统计概率(Prob)值为0.0000比0.05小说明系数显著不为零。可决系数(R-squared)接近于1说明准确度很高. F统计量(F-statistic)很大但他的统计值很小说明准确度很高。 　　三、结论及阐释原因 　　 从以上的分析可以看出在06、07年房价和利率