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施工阶段工程成本控制在房地产开发中作用 　　摘要:房地产市场正在不断规范化,暴利时代已经成为过去。房地产市场的竞争正在日益加剧,要想获取较大的经济效益,房地产企业就必须加强对开发项目的成本控制。文章着重分析了如何在施工阶段加强工程成本控制的原则和措施,旨在为相关人员提供参考。 　　关键词:房地产开发;成本控制;目标管理原则;工程变更;施工阶段;开源节流原则 　　中图分类号:TU723文献标识码:A文章编号:1009-2374#8197;(2010)18-0183-02 　　 　　工程项目的实施阶段是建筑物实体的形成阶段,是人力、物力、财力消耗的主要阶段。这个阶段的特点是工程量大,涉及面广,影响因素多,材料设备价格随市场供求波动大。要提高工程质量,控制工程造价,发挥房地产开发的投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程,即开发项目建设工程的施工过程。在此阶段,房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算,解决施工中出现的争议,确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。 　　一、工程成本控制的基本原则 　　(一)全过程控制的原则 　　房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品,其成本控制必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标,它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位,关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段:项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的经济效益。 　　(二)开源节流的原则 　　成本控制的途径包括降低成本支出和增加预算收入两个方面,其目的就是提高经济效益。这就需要在成本形成过程中“以收定支”,定期进行成本核算和分析,以便及时发现成本节、超的原因。此外,加强合同管理,及时办理合同外价款的结算,也是提高项目成本管理水平的必经阶段。 　　(三)目标管理原则 　　目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段,成本控制也应遵循这一原则。在实施目标管理中,设定的目标应切实可行,并尽可能具体地落实到负责项目实施的各部门。目标的设定还应全面,既要有工作责任,更要有成本责任。如技术人员在选择施工方法时,要做到技术上切实可行,即工作责任的要求;同时,经济上要合理,即成本责任的要求;目标的检查应及时全面,发现问题及时采取纠正措施;评价应公正、合理。只有将成本控制在一个良性循环之中,成本目标才能得以实现。 　　二、施工阶段加强工程成本控制的措施 　　(一)施工招标阶段 　　在施工招标阶段,通过招标竞争择优选定承包商,有利于降低工程成本,是成本控制的一个重要手段。造价管理人员应根据合同、现行规范、定额和取费标准、施工图纸、现场因素、工期等认真编制标底,并使标底控制在概算或预算内。尽量减少分包项目,使工程成本更加明朗化。在施工前期就通过双方核对量、价确定施工承包总价。合理的承包价可以使房地产企业和施工单位双方受益,对工程的质量起到一定的保障作用,有利于资金的合理安排。 　　(二)材料控制方面 　　材料费约占工程总造价的50%～70%,材料设备价格控制是工程项目成本控制的关键内容。由于造价控制工程师对常用材料设备价格比较熟悉,在实地考察材料价格时要“货比三家”,以质量价格比推荐实用、美观、优质、价格比较适中的产品供应方以供选择。待确定使用某种产品后,再会同施工方实地考察、验证材料价格,并签订确认材料价格,由施工方组织进货。这样既避免了施工方擅自购买材料虚报材料价格,保证了材料价格的真实性,又保证了材料的质量,避免了劣质材料进入工程。通过材料价格的控制,可以确保施工单位严格按照核定的价格与供应商签订合同、采购材料,既降低了工程造价,又有效地保证了工程质量。 　　(三)技术措施方面 　　对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核,采用经济技术比较方法进行综合评审,要合理化、经济化,尤其涉及到图纸以外增加的方案,一定在保证安全、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资控制。技术联系单是施工图设计或施工组织设计的补充,因其有时涉及的价格数额较大,故绝对不可忽视。对一些重大的设计或施工设计的修改要限额优化,必要时应组织论证,寻求通过完善设计,并从施工、材料、设备、管理等多方挖潜以节约工程费用。 　　(四)加强施工过程签证管理 　　工程实施过程中发生的工程签证,一般遵循如下流程进