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浅析房地产经纪机构财务监管 　　【摘 要】 随着房地产市场的发展,房地产经纪行业在楼盘代理和二手房买卖中起着越来越重要的作用。但在发展中,也有不谐之音,经理人卷款而逃、挪用客户资金情况时有发生。笔者通过分析房地产经纪行业财务管理现状,提出了关于加强房地产经纪行业财务监管的一些思考,从而使房地产经纪机构走向良性发展轨道。 　　【关键词】房地产;经纪机构;财务监管 　　中图分类号:F235.91 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0252-02 　　 　　在房地产运营中,房地产经纪业以其自身独特的角度和专业化的服务,将房地产行业各个链条有机的贯穿起来,真正做到了“让不动产动起来”,“让资金转起来”,激发了城市活力。同时,房产经纪机构与房地产开发商携手,在进一步完善城市功能,改善城市环境,协助政府完成城市经营,促进城市发展,实现城市的增值等方面做出应有的贡献。但是在发展的同时,个别经纪机构挪用、占用交易结算资金,致使客户经济损失,造成恶劣影响,中介携款潜逃事件时有发生,几成行业痼疾。本文拟对房地产经纪机构(以下简称经纪机构)之发展现状进行分析,提出合理的改进建议。 　　 　　1 经纪机构现状分析 　　 　　1.1 经纪机构发展状况 　　目前国内逾万家的房产经纪机构大致可以分为四种经营模式。一种是被大多数中介采用的市场化程度较低的单店经营模式;第二种是市场化程度不够、拥有政府背景的房地产交易中心;第三种是直营连锁模式, 这种模式被一些较大型的经纪机构所采用;第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式。由于经纪机构资金筹集渠道狭窄,导致其资金不足,缺乏发展动力,抗风险能力较弱,因而其寿命周期都比较短,机构更新速度较快,每年伴随经纪机构的不断增加,自然淘汰一批经营不善的机构,这使得行业监管难以如手。 　　以重庆市为例:2006年,重庆市经纪机构共计337家;2007年,经纪机构380家;2008年,经纪机构共计395家。从2004年起,拥有资质的房产经纪机构最多时达到500多家。重庆市经纪机构发展呈上升趋势,2007年比2006年增长12.76%,2008年相对2007年增长3.95%,增长趋势略有下降。 　　与此同时,经纪行业却频现不谐之音,对房地产经纪机构损害客户利益等投诉大幅上升,2006年投诉纠纷14件,2007年投诉纠纷23件,比2006年增长64.29%, 2008年投诉纠纷23件,与上年持平,不难看出,经纪机构的蓬勃发展与投诉纠纷成正比例增长。而让业内震惊的,无异于2006年深圳中天置业一夜倒闭,总裁蒋飞携款消失,2008年重庆中先置业有限公司地产区域总监曾天安携款潜逃,这些事件都在提示我们,经纪机构加强财务监管迫在眉睫。 　　1.2 经纪机构财务管理中存在的问题 　　1.2.1 现金流动量大,现进现出情况频繁 　　经纪机构日常现金流动量大,这也形成了经纪机构发生经济业务时,不习惯用转帐支付,喜用现金支付的特点。 　　1.2.2 经营网点分布广,监管力度不够 　　经纪机构门店众多,以重庆市为例,2006年重庆市经纪机构下设分支机构共计289家,2007年各机构下设分支机构共计367家, 2008年各机构下设分支机构合计308家。网点铺开后,相应的财务监管却没有跟上,倘若对业务网点负责人的权力没有制衡,后果不堪设想。 　　1.2.3 财务制度不健全,执行乏力 　　经纪机构人员素质参差不齐,这也使得经纪机构财务制度建设水平高低不一,财务制度不完善,而各自对制度的理解不一,导致制度执行不力。 　　 　　2 经纪机构加强财务监管的对策分析 　　 　　如上所述,经纪机构要想改变当前财务管理不力的状况,必须要研究对策,充分发挥财务管理职能。针对以上问题,笔者提出以下一些改进的建议。 　　2.1 建立健全各项财务制度,加强现金管理, 防止坐支现象发生 　　企业的发展需要完整的制度来进行规范,缺乏制度的约束力,很容易出现资金安全问题,而且也不利于经纪机构对资金的有效控制和利用,发挥资金的最大效益。经纪机构由于缺乏外部筹资能力和内部资金调度余地,而且营运资金管理又是日常性的工作,因而加强营运资金管理对经纪机构来说显得更加重要。所以经纪机构应当重视对营运资金的管理,让所拥有的资金能够最大限度地发挥效用,为经纪机构增加收益,同时也减少机构的风险。 　　坐支现金是个老生常谈的话题,但却屡禁不止。在现金的日常管理中,应当建立和健全经纪机构的相关管理制度,明确分工,责任落实,形成互相监督机制,让现金的流入和支出都有章可循,减少漏洞,减少因人为因素而出现问题。同时,要善于编制现金收支计划,使经纪机构对现金的收入和支取都能够纳入科学的计划和预算之中,不能人为地、很随意地筹集或