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浅析铁路用地评估方法几点思考 　　【摘 要】为深化铁路投融资体制改革，增强企业自我发展能力，对土地资产进行评估并对原划拨土地采取授权经营处置，将为铁路投融资体制改革奠定良好基础。土地评估需对生产经营性划拨土地采取授权经营方式处置，对于无法满足授权经营处置条件但权属无瑕疵的划拨土地按照现状利用条件评估作价、显化资产价值，对于己出让和己授权经营（或作价出资）的土地按照现状利用条件评估作价、量化资产增值。 　　【关键词】铁路用地；作价；评估 　　0 引言 　　铁路用地可分为三大类：铁路车站、铁路线路、其他铁路配套用地（如独立的办公楼、工业仓储等用地）。铁路车站用地主要为旅客车站、编组站及车站延伸的铁路线路组成，旅客车站通常位于城区，但其延展线可能位于郊区，宗地形状以块状和带状组成，形似“ ”。其占地面积大，跨基准地价的多个土地级别，同一宗地红线外或红线内的开发程度不完全相同，部分客运站还具有显著的商业性质等。 　　铁路线路用地主要为车站之间的区间线路用地，多位于城区或城市规划区外，形状呈带状，单宗土地中的铁路线长度多为2～200千米，通常不在基准地价覆盖范围内，单宗地跨越一个市（县）内多个乡镇，所跨区域基础设施开发程度、周边土地利用类型、地价水平等均存在较大差异。从评估角度出发，铁路车站、线路用地明显区别与典型的商业、居住、工业用地，其用地存在竞争不足、交易量稀少、收益垄断等特点，很难直观判断其价格与常见的三类典型用地价格的适用关系，这为科学、合理地评估每宗地价格带来了困难。本文就是在这个背景下对铁路用地的评估进行探讨。 　　1 铁路用地价格的选择 　　1.1 铁路线路用地 　　铁路线路用地土地交易市场不发育，很少有交易案例，难以直观的分析比较与常见用地类型的价格水平差异。从地价影响因素角度出发，与常见的商业、住宅、工业三类土地相比，铁路线路用地与工业用地的价格影响因素相似、影响敏感度相似，如交通条件、产业集聚度等；从企业收益水平对区位选择敏感度出发，从企业收益水平对区位选择敏感度角度出发，铁路用地不像商业、住宅的收益对区位敏感度高而与工业用地相似。 　　根据各地公布的基准地价，多数城市的基准地价中未单独对铁路用地或交通用地分类，部分城市的基准地价中规定了交通运输用地参照工业用地的基准地价评估，可以看出，在基准地价未对铁路用地或交通用地单独分类的地区，通常是参照工业用地的价格作为评估铁路用地价格的基础。 　　故评估铁路线路用地在采用基准地价系数修正法时，可参照工业用地的级别、基准地价和修正体系进行价格修正，市场比较法可选用工业或仓储的交易案例，制定适宜的修正指数对铁路线路用地进行价格评估。 　　1.2 铁路车站用地 　　评估涉及的车站类型主要有客运站、货运站、客货两用车站，在具体评估过程中，对处于市、县内的经营性较高的主要车站，应考虑与线路间的货运车站、编组站和线路用地的区别，在参数选用、价格确定上予以区分。 　　1.3 同一宗地位于不同均质地域的评估 　　根据铁路用地跨度长的特点，评估考虑到对于同一宗地红线外开发程度不同、跨多个基准地价级别、处于不同征地统一年产值区域，即同一宗地所处不同均质地域的情况，部分宗地需要进行分段评估，难点之一是分段面积的确定。本次对土地面积的分割应以土地证附图为基础，现场勘察时，在图上标注不同均质地域范围，再以图测面积结果为依据，评估时，采用的评估方法需要按照分段后的地块分别进行单价计算，再以面积为权重求取每宗地的综合单价及总价。 　　2 评估方法的选择 　　《城镇土地估价规程》规定了五种常用评估方法，分别为基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法、收益还原法和剩余法。每一种估价方法都有其特点和局限性，只有选择合适的估价方法，并结合估价对象的具体利用形态，才能正确揭示估价对象的客观价格。 　　2.1 市场比较法 　　铁路用地因其存在一定的垄断性，单纯的铁路用地交易案例较少发生，甚至基本无法在公开市场上找到铁路用地的正常市场交易案例，所以，严格意义来讲，难以采用市场比较法直接测算铁路用地的价格。但基于铁路用地属特殊用地的一种，其价格是可以通过用途转换原理得到体现，可根据估价对象的实际情况，在充分分析估价对象周边土地利用类型及影响铁路用地地价因素权重的基础上，确定适宜参考的土地用途案例，对影响铁路用地地价因素进行针对性比较修正，采用市场比较法进行测算。本次评估的拟以授权经营方式处置类报告中，需要同时评估授权经营使用权和划拨土地使用权两种价格，而评估此两类使用权价格时不得同时采用成本逼近法，故该市场比较法也将成为测算授权经营土地使用权价格的主要方法之一。 　　2.2 基准地价系数修正法 　　多数地方政府在制定基准地价时，用途主要为商业、住宅、工业三大类，一般不会单独