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民国时期不动产买卖中亲邻优先购买权习惯探析 　　摘要：中国古代的亲邻优先购买权制度是传统民事规范的重要组成部分，这一制度的发端多有可考，诸家观点不一，而其在宋、元时期形成完整的制度化规定这一点是可以肯定的，发展至明、清时期，这一制度已经成为一种普遍的民间交易习惯，并融于家规族法之中。直到民国时期这种亲邻优先购买的习惯仍是普遍存在的，而且在这一时期除继承遗留有前代的特征外，还具有这一时期的新特点。 　　关键词：亲邻；身份主体；田产买卖；优先权 　　中图分类号：D920.0文献标识码：A文章编号：1671—1580（2013）02—0138—02 　　不动产的优先购买权是一种与身份紧密联系的权利，“田宅等不动产优先购买权.是指田宅在出典、出卖时，一定范围内的主体在同等条件下.根据不同情况对该田宅享有优先购买或回赎的权利。” 不同的身份主体其享有的优先购买权是不同的，在权利的位阶顺序上也是不同的，本文仅就亲邻优先购买权习惯进行分析。 　　一、亲族的优先购买习惯 　　在中国传统社会中，亲族观念深入人心，以血缘为基础形成的亲族关系既是形成各种社会关系的纽带，也是从事各种社会行为时的重要参考因素。因此“业不出户、至亲无断业”成为一种普遍的思想。当因特殊情况出现如，“家落、迁居、乏手”等，而迫不得已需要转让自己的田产时，即使是在绝卖的情况下也首先要考虑到的是自己的亲族。其原因可以归结为：国法家规的规定；交易习惯使然；自身因素的决定。在民国时期为了减少宗族对土地交易的限制，而专门判例或作出法律规定否定亲邻优先权，如北洋政府大理院在《大理院判例要旨汇览》就有“不动产所有人，于法令限制内，得自由处分其权利；而不动产之买卖，既属处分行为之一则，其应卖何人，系属所有人之自由。第三人欲向买受不动产之买主，无故声述异议，实为法所不容许”的规定。 　　然而从前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》所统计的各地交易习惯来看，如，湖南长沙县的买卖田产须得亲房同意习惯；湖南益阳、宁乡、宝庆、泸溪、常德等县的卖产先尽亲房习惯；安徽泗县先尽本族习惯；陕西华阳县、华县、神木县卖产先尽让亲族，由亲及疏习惯；吉林榆树县族邻有优先留买权习惯；湖北五峰县先尽本族，由亲及疏，次尽姻戚，亦由亲及疏，如均无人承买，即应由承典人或承租人先买习惯；福建闽清县业主亲族有先买之权习惯；江苏盐城县房屋买卖，先尽亲族，亲族不受，然后转卖他人习惯；山东临淄县卖田宅，先问同族服近者，次则四邻习惯等可以看出，亲族的优先购买权习惯并没有因为失去法律的保护而消失。因此在民国时期亲族的优先购买权的存在则更多的是出于习惯和自身选择需要而存在。在传统的乡村社会里除非出现特殊的迫不得已的原因，在一般情况下田产所有者是不会轻易出售自己的田产祖业的。从田产的来源上看，在传统农业社会中的个体家庭，其田产大多来自于祖遗或自己以其所享有之优先购买权从其他亲族、四邻、地邻手中购买来的。如以山东蒙阴县公氏地契为例： 　　立卖契人公报东因乏手，央中说妥情愿将自己祖业地一片卖于堂侄方和为业，同中言明价京钱伍拾伍千整，钱粮照柒分伍厘银开过，四至以内荒边草堰并无除留，自卖之后如有违碍等情卖户全管，恐后无凭立契存证。 　　计开 　　坐落西峪家东荒熟地一片四至 东西南俱至沟底北至买主 　　中长口四十四杆 　　中横口叁拾杆零四寸 　　东横口叁拾捌杆捌寸 　　西横口贰拾叁杆六寸 　　中人：公懋等 　　知见：公毓柳 公腊东 　　代字：公方策 　　中华民国叁年腊月十九日立 　　契约中的卖主所卖之地就是祖业，而买家是其堂侄。这种在亲族之间的转让，不会让卖者的这种出售祖业的行为在“外人”面前落窘，同时也可以在自己有能力购回产业之时以期亲族能念及血缘之情再将产业转回。而且在很多情况下亲族之间转让产业本就是一种救济性的帮助，而并非单纯的买卖。不仅是在传统社会中，即使在现今社会“三十年河东，三十年河西”“富不过三代”这些俗语实际上都是一种真实的贫富转换规律的写照。在以末业兴家，本业守之的传统观念影响下出卖田产祖业是一种家道败落的表现，而出卖田产祖业者无不例外的被冠以败家子的形象，这种窘迫和尴尬是可想而知的。同时东山再起、重立门户的实例又是无处不在的，为了让自己或后代还能保留有这个机会，又能避免现实的窘境，在亲族之间转让田产成为迫不得已的首选之策。 　　另外，田产祖业的出卖者，不论是由于“家道败落、手乏、迁出”还是其他原因，往往是因事出仓促而求卖心切。这种欲在短时间内就想达成的不动产买卖，往往会遭到买方的压价、拖买、甚至是欺诈的风险。即使是正常的交易，出于对不动产交易的慎重，买卖双方也会在中人的主持下经过往来几次的勘量、观察、议价周旋才可能达成交易，而不能达成交易的现象也往往会出现，这无疑会延长交易时间，