鞍山高端住宅发展历程华润市场分析报告szkyqif7.pptVIP

然后，我们在看看本案状况…… 中心区高层、市郊低密产品 市场普遍认知度高端住宅 本案项目属性、宗地属性分析 地块四临及周边配套 解 放 路 园 林 路 属于城市中心范畴，周边配套较为齐全。 出行：为主城市主要干道，解放路、园林路交汇处； 交通：公交路线方便通往铁东区、铁西区、立山区； 商业：大润发超市、欧萨图书、耐克折扣店、曲美家居； 餐饮：大型饺子城、社区底商餐饮； 市政：铁东区政府； 娱乐：天王演艺大型KTV广场； 本案区位状况 占地面积：10万平方米 容积率：3 产品形态：“住宅+底商+购物中心” 住宅：“高层+多层洋房” 建筑风格：法式 本案自身状况 打造低密度产品，同时高层产品组合能扩大客户层面，支撑项目规模的持续开发。 低密产品线组合 生活配套升级 继续原有区域完善生活配套基础上，建设生活型商业（购物中心），未来将会形成项目标签。 属性 界定 地理位置 城市中心地带 周边配套 升级原有完善的生活配套 产品属性 城市中唯一“低密产品” 城市中心+升级型商业配套+低密度产品 幸 福 里 市 场 关键词：城市中心、商业升级、低密度 市场机会 城市中心、商业升级、低密度 纵观鞍山高端住宅，无论是中心区高层或是市郊低密度产品，销售较为火爆。可见，高端住宅产品已经得到城市认可。然而，现有产品或是区位，或是产品多存在一定缺陷。“城市中心低密”产品还没有出现。 这样市场空白点，成就华润·幸福里，这样的城市高端住宅将会风靡鞍山高端市场…… 华润·幸福里出场就要占领这个市场空白 幸 福 里 鞍山人 关键词：有钱、豪爽、讲排场 万科城 爱家皇家花园 来自市场的启示 新景世纪城 鞍钢嘉园 皇冠国际 购房客群分类：●鞍山有业务往来私营业主●外市（辽阳、海城）私营业主●其他行业（餐饮、服装）私营业主●企业高管（鞍钢为代表）●泛公务员●企业职员●地缘性原住民 购买客群物理属性描述 年龄： 高端住宅购房客户年龄主要集中在40-55岁之间。 职业： 主力人群为私营业主，多数与鞍钢有直接的业务往来，少量为其他行业私营业主（如餐饮、服装等） 来源区域 主要来自鞍山本地，来自鞍山各个地区区域性地缘属性不强。另外约10-20%客户来自周边城市，如辽阳、海城等。 购买动机 多为二次以上置业，主要看中心地段、学区。对于购买市郊物业的人群而言，主要看中低密度产品及自然环境。 通过前期对城市高端物业购房人群的描述，我们可以发现，鞍山城市购房人群有如下物理属性特征： 客户的分类： 私营业主 泛公务员群体 企业高管（鞍钢为代表性） 企业普通职员（鞍钢为代表性） 地缘性原居民 项目目标 可承受较高价位、离办公地点较近、身份识别感强、强调社区品质，舒适和生活配套、社区安全感。 普遍特征： 成为区域价格标竿 差异化产品 形成项目口碑，树立企业品牌 “有钱了”东北人豪爽消费的个性凸显无疑。 鞍钢是鞍山主要经济支柱产业，商品经济取代计划经济之后，在现代工业文明的促进作用下，鞍山人富了，其中包含着很多“一夜暴富”的人群，有钱了东北人豪爽消费性格凸显无疑。因此，可以说现代工业文明导致鞍山富人消费更豪爽。 与发达（沿海）城市接触频繁，导致鞍山人很追求“流行” 作为全国钢材“集散地”与外界城市接触频繁，商品经济初期，沿海城市对钢材需求量非常大，导致早期与沿海发达城市城市接触更多。也就有了更多机会与外来新鲜事物接触。因此，早期在南方发达城市流行“大哥大”等率先流入鞍山，之后影响到沈阳、大连等城市。因此，导致鞍山人追求时尚，热衷于接受外来思潮影响。发展到今天，鞍山追求“流行”之风仍然没有改变。 鞍山富人阶层固有特征： ——深入了解消费者方方面面 住 居住之地集中在万科项目、大德项目、鞍钢花园、周边别墅等，喜欢听朋友介绍，并且成交系数很高；口碑宣传效果十分有效；对于高端的住宅购买的成交比例较高。 喜欢——讲（跟风、追求品牌心理尤为严重） 鞍山的娱乐业十分发达，并呈现逐年递增的趋势。洗浴中心、足疗店、大型 KTV 产业十分发达，比如比较有名的店更是大家的聚集地！ 喜欢——享受（讲究排场、讲究品味，讲究档次，跟风成潮） 玩 穿 鞍山人对于服装的消费也是非常热衷的，在偏爱四隆广场购物消费；高端人群每周末去沈阳卓展等高端场所进行消费。 喜欢——潮流（追求时尚，热衷品牌，并且品牌忠诚度较高） 高档人群的餐饮习惯中有这样一条不成文的规定，请客要有面子，必须去最好的酒店,档次越高的地方身份象征越尊贵。攀比的不是味道，而是谁的价格更贵，装修花费更高。 喜欢——档次（注重场所的档次，体现自己的尊贵） 吃 人物素描1 50岁左右的男人，他在国企曾经有一份稳定的工作，那个年代被称为“计划员”。在改革开放浪潮促进下，他下海了。市场一片大好，以前的社会关系使他对现在赚钱