酒店管理导论__论述酒店委托管理的合作意向（精品）.docVIP

f 如何谈判酒店委托管理的合作意向书 HOW TO NEGOTIATE LETTER OF INTENTION 业主在选定了自己感兴趣的酒店品牌之后，通常和国际酒店管理公司（以下简称“管理公司”）进一步深入地接触和交流。管理公司在得到项目的基本资料后，会派 出拓展人员去实地考察。有时管理公司也会派出工程人员作进一步的考察。如果业主和管理公司对该项目的合作表现出共同的兴趣，双方通常将会试图去签署一份合 作意向书。 ??? 通常而言，意向书都是“不具有法律约束力”的，除了保密条款。有些人因此就不是很认真地对待意向书的谈判，草草地签订个意向书，指望以后在合同谈判中再做 理论或改变。但一般商业惯例是，意向书谈妥的条件，在以后的正式合同谈判中都得遵循，不能有变更，至少不能有实质性变更。意向书的“不具有法律约束力”是 指双方如果在有效期内没有达成和签署正式协议，意向书就作废了，不会对任何一方产生什么法律责任。所以，意向书中签署的条款和条件对签署的双方还是具有一 定的“商业信用或道德上”的约束力的，虽然不是“法律约束力”。如果在后续的酒店协议谈判时，业主再去企图更改已经谈好的条款，绝大多数情况下是会被管理 公司拒绝的。 一、 意向书的内容简述意向书的格式文本通常都是管理公司提供的，需要双方的沟通并做进一步修改。管理公司开出合作意向书的主要目的有两个：其一是，开出合作的基本商业条款；其二是，提出一个锁定期，在该锁定期内，业主不能再和别的酒店管理公司接触和商谈。意 向书可繁可简，主要是看管理公司的习惯做法。有些管理公司的意向书很复杂，包含很多商业条款和部分法律条款，譬如喜达屋的意向书；有些则相对简单一点，譬 如雅高的。一般而言，即使是简单的意向书，也应该包括如下条款：酒店的管理年限；所用品牌；意向书的有效期（锁定期）；品牌许可费、基本服务费和奖励管理 费、系统费和订房费，FFE储备基金；意向书的适用法律和争端解决等。复杂的意向书还会包括正式酒店协议里包含的绝大多数重要条款，例如：总经 理和/或财务总监的任命；业主对副总经理或副财务总监的任命权；酒店运营帐户的监管例如财务双签机制；业绩考核；发展区域限制；年度计划和年度预算的制 定；重大合同的签署；酒店协议的适用法律、文字和仲裁条款；主要定义；保密条款等等。 意向书的繁简还取决于双方谈判的结果。有的时候，管理公司开 出的意向书很简单，但强势的业主可能会要求在中间增添很多其他条款。而在另外一些时候，管理公司开出的意向书本来是很复杂的，但双方为了早点签署一个意向 书，也有可能删掉一些条款，而把一些敏感和复杂的问题留待以后的正式合同谈判中去解决。 二、 为意向书谈判而组建工作团队 人的因素在意向书的谈判中是很关键的。业主依赖不同的人去和同一个管理公司就同一个项目和品牌谈判同一个意向书，其结果可能是大相径庭。单个人员的精力有限，所以较好的办法是为谈判组建一个工作团队。 一个有效的工作团队通常由如下人士组成： . 团队领导? 通常由总经理或副总经理级别的人担任并作为主谈，此人应能掌握全局并能随时和董事会或其它决策层沟通。如果团队领导有酒店工作背景或商务谈判背景或两者兼而有之，则锦上添花； . 团队秘书? 一位中层管理人员，和团队领导随时保持沟通，协调谈判的一切事宜，并能对一些次要事情发表意见。 . 财务主管? 该人士必须熟悉项目的财务状况和业主的财务制度和通行的会计实践； . 工程主管? 对项目的建设和工程状况要非常熟悉。但工程主管不需要全程参加谈判，只是在必要时提供意见； . 律师或顾问? 有经验的律师或顾问有时受团队领导的委托充当主谈或第二谈判。 团队秘书的角色不可忽视。因为大部分和管理公司的沟通都是他/她完成的，这中间体现了很多的沟通技巧和谈判策略。所以这个人应该事先多做准备工作，尽可能多地收集管理公司和拟用品牌的情况，了解酒店相关行业的一般情况。 三、 意向书中的核心条款一般而言，在谈判意向书时，业主应该关注如下核心条款（如果包括在意向书中的话）：管理年限；技术服务费和管理费的费率；业主对副总经理或副财务总监的任命权；酒店运营帐户的监管；业绩考核；发展区域限制；年度计划和年度预算的制定等。 强调一下，不同品牌的各个商业条款是不同的，同一品牌在不同的项目上最后谈成的条件也不一样，因为每个项目的特点是不一样的，每个业主的谈判力量也不尽相 同，例如业主的实力，项目的位置，项目的大小和投资，项目对某个管理公司布局的重要性，都是不一样的。所以大多数情形下，两个合同之间是不可比较的。尤其 是有些业主试图在自己的合同中把打听到的各种所谓较好的条款都能集中揉和在一起，这样的想法是不现实的。另一方面，每个业主自己所需要或重视的问题也不一 样，例如，有些业主希望委派副总经理或财务副总监，有些却不想这样安