浅析营运资金管理在房地产公司应用.docVIP

浅析营运资金管理在房地产公司应用 　　【摘要】近年来，房地产企业迅速膨胀式的发展，造成了对营运资金的巨大需求，从而给资金的管理带来了不断增大的压力，而企业在财务管理方面的一点点漏洞都可能给企业带来生存危机。因此加强营运资金管理，是房地产企业实现长期良性发展目标的必然举措。笔者结合营运资金管理的理论知识，结合实例，房地产公司营运资金管理的情况进行分析。 　　【关键词】房地产；营运资金管理；对策 　　一、引言 　　众所周知，房地产属于资金密集型行业。因此，在我国房地产企业的财务管理工作中，营运资金管理一直是被高度重视的管理内容。近年来，甚至成为了财务管理中的核心内容。公司营运资金管理的目标是保证公司营运资金的安全性和流动性，并尽可能地通过提高其对营运资金的利用水平和周转速度，增强公司的整体盈利能力。总体来说，房地产公司营运资金具有以下四方面显著特征：首先，营运资金需求庞大。与一般商品行业比较，房地产在生产和再生产过程中，每一环节都需要投入大量资金以维持正常的运转。其次，营运资金周转速度慢。房地产项目从立项到竣工决算，单个项目通常需要3至5年的时间，最终全部回款还需要更长的时间。再次，营运资金流动性差。房地产行业通常由于其房地产存货规模较大，导致其营运资金构成中的存货资产所占比例较高，且房地产属于不动产，这使得房地产商品受到地域的严格限制，从开发到销售整个资金运动集中于一个小范围区域，难以转让或变现。最后，保持营运资金平衡的风险大。房地产行业投资易受国家法律法规、经济、政治等诸多外部因素的影响，使得房地产公司的营运资金在盈利性和风险性之间保持平衡的难度较大，一旦投资失败，开发资金将无法按时收回，必将构成资金链的断裂，直接影响公司的生存。也正是因为以上这些特征，使得房地产公司良好的营运资金管理尤其重要。 　　二、营运资金问题分析 　　R公司是一家典型的中小型房地产公司，具有该行业普遍的特征，在营运资金的特点上亦是如此。以该企业为例，对营运资金管理进行分析。 　　以下为上海R地产公司近五年流动资产和流动负债各项目占总资产比重的趋势图。 　　（一）缺乏营运资金结构管理 　　从图中可以看出，营运资金的分布情况在整个管理过程中比较混乱，表现为各项目占总资产的比重变化幅度较大，且比例缺乏一定的变化规律。尤其表现在应付款项上，应付账款占有比例为0%-13%；其他应付款占有比例为0%-76%。上述现象一定程度上说明公司的短期资金来源不稳定，缺乏合理有序的安排。 　　（二）负债过重 　　房地产行业性质决定其通常举债较多，但公司开展项目要更根据其资本实力量力而行，不应该一味地筹集资金开发对于其而言规模较大的项目。随着公司经营的发展，加上受房市高潮时盈利目标之驱动，R公司在建工程上占用的资金规模越来越大，而公司的资本变现能力却变得不佳，公司的自有资本已经难以满足该规模的要求，只能通过其他筹资渠道获得现金流。从下表可以观察到，在流动比率正常的情况下R地产公司的速动比率非常低，这反映了其短期偿债指标不合理的现状，2012年出现资金链险些断裂的情况，也说明了这一点。 　　（三）负债结构不合理，公司融资渠道单一 　　R公司的负债结构变化非常大，可以看出在2010年公司仍可以利用来自母公司提供的资金经营；2011年开始引入了长期借款，不依靠来自母公司的资金；2012年公司自有资金和长期借款不能满足需要，资本结构又重新引入了母公司的资金；而在后面的两年则出现了流动负债比重超过了长期负债比重的情况，且2013年和2014年的资产负债率非常高。可见，如果没有母公司的资金后续注入，以原本R公司自主经营的预期，这次项目的投资是注定失败的。而R公司自身只有银行抵押贷款的筹资方式，因此提供的资本很有限，融资渠道狭窄是我国房地产公司普遍的现状。 　　三、R公司营运资金管理问题的对策 　　（一）积极寻求新的融资方式 　　要从根本上解决房地产公司负债结构不合理，融资渠道单一的问题，政府方面的举措最为关键。十几年来我国房地产发展所需的资金主要依靠于商业银行的支持，其他融资渠道例如房地产信托、房地产基金等受到政策上的严格限制，渠道单一也对企业资金的筹措增加了难度。十八大提出了以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的公司提供资金支持。今年1月证监会彻底放开了房企再融资，使上市公司的融资情况有了质的改变，房企整体融资渠道狭窄的现象有望得到较大的改善。虽然对于类似R公司的中小房地产公司当前还不能获得同样的融资途径，但管理者应该对该方面保持持续关注，要重视建立一个多层次的房地产融资体系，努力拓宽融资渠道。 　　（二）引入基于营运资金渠道的分类方法 　　借助基于营运资金渠道的营运资金