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浅议我国住房保障潜在缺陷及优化策略 　　摘 要：伴随这些年深入房改，我国原来福利分房政策已不复存在，实施了新住房政策，但随之而来的是住房新问题。在市场动力的推动下不断抬高住房价格，中低收入者提高的收入始终跟不上房价的涨幅，并且越拉越大，结构失衡的住房供给，日益突显两极化的住房消费现象。我国政府为此非常重视，对住房问题积极关注，住房保障体系已见雏形，为中低收入者解决住房困难起到决定性作用。 　　关键词：住房保障；基本定位；廉租房 　　对任何国家来说，政府为国内居民解决住房问题能体现其重要职能。在宏观经济环境中，快速发展的工业化加快了城市化进程，我国近十年商品房价格高歌猛进，就现实而言，低收入者的房价收入比超过20，这已远远大于多数人购买力，尤为突出的就是低收入者的住房问题。显而易见，对中低收入群体来说，要是只凭借市场机制，不可能为自身提供住房保障。我国政府对城市低收入群体的住房问题已倍加关注。从2009年开始近万亿元资金投入到建设保障性住房中，改造棚户区、建设廉租房、建设经济适用房都是其建设的重点项目。就我国促进增长经济的因素而言，我国过去依赖的房地产等相关产业已有着泡沫化危机，并凭借廉价劳动力对外发展出口，当下这些以前的优势被渐渐淡化。因此，我国加速建设保障性住房，不但可以带动如水泥、钢铁等行业发展，还能对过高的房价加以抑制，并扩大内需。 　　1 住房保障在我国的基本定位 　　1.1 住房保障在我国定位的目标 　　住房保障设定的目标与国内经济发展进程直接相关。参照国际发展经验，随经济发展住房保障目标可分为三个阶段：住者有其屋、有适宜的房屋、较好的住房条件。住者有其屋的目标就是人人有房住，包括最困难的家庭，不管是自有房还是租赁，这是最低的住房保障要求；有适宜的房屋就是不但要有住房，还要有适宜家庭需要的住房；较高的住房层次就是大部分居民有比较完善的住房条件。依据我国现状，其保障目标属于第一阶段，以此采取合适措施与实施适当政策。 　　1.2 住房保障在我国定位的对象 　　享受住房保障资格的是谁，亦是住房保障面向哪些对象，我国理论界在这个问题上还有着不少概念误区。全体国民都应该享受住房保障，其对象是社会各个阶层的成员，并非局限某些家庭或人。但从我国当下的国情看，住房保障的核心群体就是中低收入者。将中低收入者的住房问题处理好是解决住房保障最关键的任务。 　　1.3 住房保障在我国定位的原则 　　基本出发点点是突出解困，我国是人口众多的发展大国，让每位大众都能平摊到住房保障资源是不现实的。在有限的保障资源中，面临住房问题最大的群体应是住房保障的需解决的核心部分。据统计，我国城镇人均住房不足10平米的困难户有千万之多。应将保障资源倾向这类群体，让他们尽早脱困，这是牢牢掌握实施住房保障的基本出发点。此外，基本准则就是保障适度，居民住房在我国有三个层次需求：基本型需求、发展型需求、舒适型需求，是按收入等级的不同来划分这三个层次的。就当下我国重点实施住房保障的中低收入者而言，住房保障只能满足其基本居住需求，即为基本的保障安全、生活空间、生活需求。在为中低收入者解决住房问题上，必须对适度保障牢牢控制，使中低收入者一直维持在住房的适度保障水平上，同时能顺利推进住房的适度保障能持续发展。 　　2 我国住房保障的潜在缺陷 　　2.1 构建的法律层次不高 　　就各国构建发展保障房体系的历程而言，各国都对保障房的一切措施与政策通过立法使其法制化，这样在全国范围才能实施自上而下的住房保障，诸如美国的住房法及与住房相关的贷款法，新加坡的建屋与发展法令等，所以法制化是实施社会保障的必经之路。法制化可以使住房保障体系明晰化各主体的职责与权益，只有通过稳定性、连续性执行法律，才可以有效持续运行住房保障体系。纵观我国从改革住房制度至构建起城市住房保障的这些年，没有制定过涉及住房保障的必要法规。尽管中央政府在经济发展中对住房保障体系不断完善与调整，但其推动都是以办法、意见及通知等文件方式。如今国务院、各省、自治区、直辖市及建设部等部门颁发的与经济适用房、公共租赁房、廉租房等相关的行政规章制度、地方法规是地方执行操作的法律依据，必然有着法律层次不高、各成体系，较弱的法律权威性，以及政策措施缺乏强制力等问题。 　　2.2 保障性住房的供应量与现实需求有差距 　　国务院在2007年针对经济适用房发布了管理办法，将收入较低的城镇住房困难户纳入供给经济适用房的范围。但就近年来实际操作而言，全国供应的经济适用房与现实中目标对象的需求还有不小的缺口，供需经济适用房严重不平衡的原因有：首先，管理支配我国土地的权力在各地政府手中，在城市化推动下土地价格一再被抬高，因政府建设经济适用房需要无偿划拨土地，这直接影响到财政收入，同时地方政府在辖区内出让使用土地的权