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浅谈中小房地产企业项目成本管理问题与措施 　　【摘要】:房地产开发项目的成本控制贯穿于项目运作的全过程，每一阶段都会不同程度地影响到房地产开发项目的成本费用和利润收益等。文章通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法，强调如何提高中小房地产企业的市场竞争力。 　　【关键词】：房地产；中小企业；开发项目；成本控制 　　中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1002-6908(2008)0820152-02 　　 　　我国房地产业是在20世纪80年代末起步，随着改革开放日益深入,特别是随着房地产市场开放、培育和不动产市场化进程加快,现已发展壮大为一个朝阳产业。但有关房地产行业的“暴利”、房地产价格的“泡沫”及国外资金、基金的“热钱”等争论愈演愈烈。针对固定资产及房地产投资中存在的问题，从2003年起，在国家开始的新一轮宏观调控中，房地产被列为一个主要调控行业，针对土地、资金这两个房地产开发主要生产要素的宏观调控措施相继出台。面对新一轮宏观调控的客观环境，不论大型房地产企业的做大做强，还是中小型房地产企业的生存发展,企业都同样面临着一种新的竞争战略的选择。 　　在地价飞涨的今天，资金实力不够的中小开发商正在土地拍卖市场逐步丧失话语权。可以看到，在一、二线城市的土地竞拍现场，如今正越来越难觅到中小开发商的身影，土地竞拍正演变成大型房地产上市公司之间的巨头角逐。而在这场并非完全由市场竞争导致的行业整合中，越来越多的中小房地产企业的生存空间受到明显挤压，发展陷于困境之中。生存还是毁灭，成为摆在众多中小开发商面前的一个艰难抉择，伴随着建筑原材料成本及用工成本的急剧增加，如何降低房地产项目开发成本以提高自身的竞争力，已经成为当前中小房地产企业的存亡问题，作者紧密结合当前中小房地产企业的实际情况，分析了中小房地产企业项目成本管理存在的问题，并给出以下几点建议和措施。 　　 　　一、当前中小房地产企业项目成本管理存在的问题 　　 　　1. 不够重视投资决策阶段工程成本的确定与控制 　　投资决策是产生工程造价源头, 这一阶段耗资约占总投资额的 0.5%～3%, 但影响项目投资的可能性却占 75%～95%。对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的手段, 项目投资效益影响到整个国民经济的效率和效益。长期以来, 中小房地产的工程建设存在着严重的投资膨胀现象, 造成工期越拖越长, 工程造价越来越高“,三超”现象相当普遍, 究其原因, 主要有: ①人为因素造成概算降低, 有些项目在申请立项阶段, 为了能使项目尽快通过审批, 有意压缩工程投资,预留资金缺口； ②在初步设计阶段达不到国家规定的标准, 存在较多设计上的漏洞, 设备和材料价格不按市场行情制定。 　　2. 设计阶段的工程成本控制不严 　　设计阶段是房地产项目工程成本控制的龙头，在投资计划得以合理确定以后, 进入设计阶段, 它是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效控制工程造价要求在施工图设计中做到严密、全面。但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济分析不够深入，在设计中往往重技术轻经济, 设计人员似乎只对设计工程的质量负责, 对工程造价的高低不关心。以致无法通过优化设计方案, 编制初步设计，使概算起到控制总造价的作用。工程设计图的质量和深度等也不够, 工程量清单中的工程量错算、漏算, 也引起暂估项目的增多, 使招投标工作的质量难以保证, 因而也无法有效控制工程造价。 　　3. 还未能将建设项目全寿命周期作为成本管理的对象 　　传统管理模式只重视建设期成本, 而寿命周期成本管理不仅关系到建设期成本, 还关系到建设项目运行拆除阶段的成本；传统建设项目成本控制只是对工程造价的控制, 而对各个阶段成本之间的相互影响和整个寿命周期成本的影响考虑较少；对成本影响因素的分析不仅是对建设项目决策阶段和建设阶段的成本影响因素进行分析, 还应考虑建设项目由于使用维修方式引起的成本变化。 　　4. 原材料价格及用工成本上涨 　　（1）建筑材料的大幅上涨拉动建筑安装成本上升。据了解，目前钢材价格6500元/吨，同比增加2500元/吨，增幅达62.5%。去年受国际原材料上涨影响，曾在一月内钢材价格频繁上涨5次，累计涨幅达25%，从而促使今年钢材在高价位上运行；另外，水泥市场保持需求旺盛、供不应求的态势，目前价格380元/吨，同比增加50元/吨，增长15%；砖现价0.68元/块，同比增加0.28元/块，涨幅70%；沙料及运输费用也较去年有不同程度的增加。建材价格大幅上涨增加建筑安装成本。（2）劳动力成本在生活资料价格趋涨的带动下快速上涨。随着食品类价格的快速上升，人们的日常消费支出将增加，生活成本进一步加大，推动了劳动力成本的上升。目前，如在浙