东城丽都整体营销策划方案.docVIP

东城丽都总体营销策划案 大锤营销策划 东城丽都整体营销策划方案 引言 对于东城丽都项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。毫不讳言，该项目竞争力在与洪雅城区各大主要楼盘项目的对比中，除价格一项外，从区位到配套，从周边环境到出行都不存在明显的优势。因此制定本次《东城丽都项目营销策略总体思路方案》存在不小的难度，但却更具有挑战性！ 如何将现行推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个可实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动”作为东城丽都项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。 第一部分 市场分析 基本描述 洪雅县地处四川盆地西南，全县人口约34万，主城区及周边城郊结合部常住人口约为7~8万人； 洪雅历来就有“绿海明珠”的美誉，全县森林覆盖率近60%，自然资源及旅游资源丰富，通过近年来政府大力打造旅游产业，经济取得较大发展； 洪雅交通便捷，遂资眉和乐雅高速的贯通洪雅旅游经济的发展带来了利好消息，同时据可靠消息，政府将着手中山—余坪100平方公里的乡村旅游开发项目，对处于东城区的本项目是一个极大的利好消息； 洪雅经济增长平稳，购房客户对洪雅城区普遍房价的认可和接受度据调查仍停留在最高3500的上限，在本年度政府补贴政策的刺激下这一预期还将降低； 洪雅属于劳务输出县，在本地劳动力富余的情况下，外出务工所得是洪雅大部分70—90后主力购房人群的最主要收入来源，在他们适应城市生活后，其中绝大多数人的收入注定不可能支持其在大城市购房兴家时，返乡置业者就成为了本行业一个潜在的有效需求群体； 目前旧城改造以及新区开发的建设是洪雅城市建设的推动力；但经过2014年度下半年开始的衰退后，洪雅新建项目进度及客户购买热情均有所降温。 总体而言，洪雅房地产行业仍有较大发展空间，但当前总体市场行情不容乐观。 项目介绍 1、地理位置 本项目地处城东开发片区，临近106线城东连接通道，紧靠林城职工宿舍，整体临近城乡结合部位，地理位置较为偏僻。 2、主要规划指标 土地面积：未知 用地性质：住宅用地 容 积 率：未知 3、项目边规划 项目所处位置为城东老城区，周边500米内建有消防和武警中队一个，高中一个、人民医院一所、加油站2两个、天然气公司一个、法院一所、小吃店若干，除外并无更多广场等市政设施，短期内政府也难以启动城东市政规划； 4、周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高 A、目前地块周边商业没有大型市场、超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升； B、如以洪雅为洪雅城市中心点进行计算，本项目距中心约2公里，有一路公交车相连，但对县城而言已处于城区边沿，且周边并无能够带动大量人气的商业和其他外在因素存在，总体来说本项目交通出行不算便利。 C、教育等社会配套严重不足。 D、周边配套设施现状； 政府机构：法院、武警中队、消防中队。 教 育：项目一公里内仅有洪雅中学、一小、没有初中。 医 院：项目500米内有洪雅第一人民医院。 娱 乐：