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浅谈房地产行业税收存在问题及征管对策 　　摘 要 近年来，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。本文拟从房地产日常税收征管工作实践出发，分析存在的主要问题，就如何加强房地产行业税收征管作一些探讨。 　　关键词 房地产 税收 征管 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　一、 现行房地产行业的主要涉税问题 　　（一）收入方面。 　　存在确认销售收入不及时、不完整、不合理的情况。 　　1、收入不及的时主要表现：一是预售收入确认不及时。如：将预售房款记入“应付账款”等往来科目，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入，或采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐。二是销售收入确认不及时。如：销售收入长期挂在“应付账款”、“其他应付款”或“预收款账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；分期收款，应作而不作收入等。 　　2、收入不完整的主要表现：其他业务收入部分或全部不入帐。如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税；将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税；不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。 　　3、收入不合理的主要表现：向关联方销售开发产品，不合理定价，减少收入。 　　（二）成本方面。 　　1、多列、虚增土地成本。通过评估机构对土地进行评估，按评估后的金额调整土地账面价值，加大土地成本。 　　2、虚列拆迁补偿费，多列成本。虚增拆迁户数和补偿金，多列拆迁补偿款。 　　3、签订虚假合同、协议，通过“真票虚开”方式虚列、多列或重复列支成本费用。一是签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大设计费、建安工程费以及配套设施费。此已为房地产企业行业较常采用的手段。二是通过关联企业加大成本。从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。三是甲供材重复列支成本，即在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业再按料工费总额开具发票。 　　4、取得不符合规定的发票入帐，多列成本费用。如取得旧版作废发票、开具内容不实的发票、第三方开具的发票以及取得异地开具建安发票入账。 　　5、扩大期间费用列支范围及标准，如：开发产品完工前的借款利息，一次性记入当期损益，虚增财务费用；2008年以前工资据实扣除，预售收入作为计提三费的基数。 　　6、混淆开发成本、期间费用的核算范围。将应作为期间费用扣除的项目在开发成本中列支，加大开发成本，如将项目上发生的业务招待费、企业交纳的维修基金、企业管理人员费用进入到开发成本。 　　7、未按配比原则结转产品成本。如:未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；一次性列支应由各期分担的成本或提前列支下项目成本；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。 　　（三）纳税申报不及时。 　　部分企业不按预收房款申报营业税、不依据利润率(或毛利率)缴纳企业所得税,或干脆就不申报,甚至作虚假申报；另有些房地产开发商由于资金紧张，打起延期缴纳税款主意，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，次年1月前全部缴清。 　　二、问题的成因分析 　　（一）房地产行业特点客观上给税务管理工作带来挑战。 　　房地产行业涉及的环节很多、成本费用支出项目多，归集难，开发期限一般较长，通常都实行滚动开发。土地成本、开发成本、开发费用的摊销虽有财务上的具体规定，但在实际操作中，由于各种主客观因素影响，分摊的合理性、准确性都不是一件容易界定清楚的工作。在管理实践中该行业财务核算大量业务一般是通过往来科目核算，财务成果要么不核算，即便核算了要么就是极不准确，随意性、差异性很大。由于该行业财务核算很难健全，给税务日常管理带来较大困难。 　　（二）房地产行业税收管理人员素质与工作要求存在一定差距。 　　近年来房地产开发企业经营模式日新月异，加上受利益驱使，房地产行业的合理避税以及涉税违法行为越来越普遍，其手法呈多样化、专业化、隐蔽化的发展趋势。而管理人员知识更新不及时，管理模式单一，管理方法创新不够，管理人员业务知识结构、水平和能力滞后于企业的发展变化，已经成为制约管理工作整体水平提升的瓶颈。 　　（三）房地产税收信息化建设进程、综合治税协税护税网络有待加快和完善。 　　在日常