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浅谈房屋按揭贷款中最优化还款方式 　　【摘要】我国的房价持续走高或居高不下，对于急需购房成家的一批80后的年轻人来说，普遍较低的收入远远未达到靠自己购买理想住房的水平，于是借钱买房已逐步成为一种生活理念.银行界也正是看到这种急剧增长的社会需求，在个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款（简称：房贷）业务，为银行资金找到了一条好出路.由于银行结息惯例的要求，一般采用按月还款的方式，俗称“月供”或“按揭”.由于选择不同的还款方式产生的利息差别很大，很多消费者就很疑惑：“月供（按揭）到底是怎么算出来的？”本文给出了主要还款公式的推导过程，并提供了各还款方式的建议，使消费者充分了解以选择适合自己的方式. 　　【关键词】房贷；月利率；贷款方式；其他贷款方式 　　 　　现今个人住房已逐步走向商业化、市场化，面对着越来越高的房价，“购房”对于急需成家的一批80后来说，简直是无法躲避的时代的挑战.近日，有一个房地产广告――“结婚不买房，就是耍流氓！”确实，房子作为最基本的生活必需品，无论大小，是需要婚前确定下来的.有无婚前买房的打算，在一定程度上，被认为能反映出一个男人的眼界、能力与责任心.在这样的背景下，越来越多的人变成了“房奴”，每日为千余元的月供精打细算，而选择不同的还款方式，可以给自己省下一笔钱. 　　国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款.但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者，并算了一笔账，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨. 　　同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法，所以一般推荐等额本息还款法.其实，目前银行还有等额本金还款法（也可称为：等本不等息递减还款法）.贷款年限长的话，两种还款方式的差额会很大.不少民众由此认为银行在隐瞒信息，赚消费者的钱，迫切希望了解月供（按揭）到底是怎么算出来的. 　　其实，目前银行界主要使用两种贷款方式――等额本息贷款和等额本金贷款，二者区别在于计算利息的方式不同.前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息).这样，在其他贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息.除此之外，还存在商业贷款与公积金的组合型还款方式、“按双周供”还款方式.下面分别予以分析比较.其中涉及的符号约定如下： 　　r：贷款月利率（年利率/12）； 　　y0：贷款数目，单位（元）； 　　x：每月还款金额； 　　yn：第n个月所欠金额； 　　n：贷款期限； 　　xi：第i月还款数额. 　　1.商业贷款中的等额本息还款法 　　据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式.这种还款方式是将贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清. 　　建立模型：y0 　　y1=y0(1+r)-x， 　　y2=y1(1+r)-x=y0(1+r)2-x［(1+r)+1］， 　　y3=y2(1+r)-x=y0(1+r)3-x［(1+r)2+(1+r)+1］， 　　?? 　　yn=yn-1(1+r)-x=y0(1+r)n-x［(1+r)n-1+…+(1+r)+1］=y0(1+r)n-x(1+r)n-1r. 　　当还清贷款时，yn=0，得月供： 　　x=y0r(1+r)n(1+r)n-1. 　　2.商业贷款中的等额本金还款法 　　该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用，是一种计算非常简便，实用性很强的还款方式.算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息，直至期满还清. 　　建立模型： 　　x1=y0n+y0r， 　　x2=y0n+y0-y0nr， 　　x3=y0n+y0-2y0nr， 　　xn=y0n+y0-(n-1)y0nr. 　　故月供计算公式如下： 　　xi=y0n+y0-(i-1)y0nr. 　　3.商业贷款与公积金的组合型还款方式 　　对于有公积金的消费者，可以选择商业贷款来购房，也可以选择公积金贷款来购房.住房公积金贷款的计算方法也有等额本息法和等额本金法，具体算法同上述.“目前，住房公积金贷款低利率的优势，商业贷款仍无法与之比拟.”所以，业内专家建议“购房一族”尽量用足公积金贷款，但是公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，所以还必须按需选择商业贷款，这时可从个人需求角度选择组合型还款方式. 　　4.“按双周供”还款方式 　　“按双周供”还款方式也有等额本息法和等额本金法两种算法，不同的是还款周期是两周一次，而不是