龙湖地产烟台养马岛项目a地块启动会2011 47p.pptxVIP

目 录2.1 总图篇 2.1.1 区位 2.1.2 周边交通 2.1.3 周边分析及产品竞争策略 2.1.4 规划设计条件及地方规范解读 2.1.5 规划设计原则 2.1.6 规划风险管控 2.1.7 溢价策略 2.1.8 分项指标 2.1.9 建筑退界及间距分析 2.1.10 园区交通分析 2.1.11 场地标高（含竖向及防潮堤专题） 2.1.12 场地剖面2.2 地库篇 2.2.1 地库设计原则 2.2.2 人防设计（人防异地建设专题专题） 2.2.3 地库平面及车位指标 2.2.4 层高及顶板覆土高度 2.2.5 地库疏散及送排风设计 2.2.6 地库排水方案2.3 设备及配套篇 2.3.1 强电系统（外线） 2.3.2 强电系统（内线） 2.3.3 弱电系统 2.3.4 给水/消防系统 2.3.5 其他给水系统(插入水系专题) 2.3.6 排水系统 2.3.7 热力系统 2.3.8 燃气系统 2.3.9 管线综合 2.3.10 物业用房 2.3.11 垃圾站 2.3.12 公共卫生间、保洁工具间 2.3.13 幼儿园、中小学2.1 总图篇2.2 地库篇2.3 设备及配套篇返回目录2.1.3 周边分析及产品竞争策略南山世纪城橡树湾天越湾马山寨海天雅筑原石滩龙湖地块海融项目金地项目中冶项目迎海花园东海城住宅、别墅紫金山庄檀珑湾纯住宅 莱山区作为重点打造新区，是烟台未来的文化、政治、体育、教育、经济中心，配套已日趋齐全。2008-2012年莱山年均市场供应量在180万方左右，成交量在120万方左右，总体供大于求；一线海景项目主力户型150-300平左右，面积偏大，海景项目存量不多，售价在8000-13000左右。 牟平区是烟台的旅游休闲中心。滨海路沿线区域放量集中，2年内入市项目体量将超过150万方，对项目目形成合围之势。该区域主力户型为80-150平刚需和投资类为主，业态主要为高层住宅，目前售价5000元左右。 策略：别墅突围，控制总价，内外通吃。烟台别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680㎡.，面积偏大。别墅市场供应量有限，自06年至09年总供应套数不足400套，且产品力极度低下。2.1.4 规划设计条件请插入项目用地现状用地区域烟台养马岛项目A地块A-1期　编号A02A04A06A08A09A03合计用地性质居住居住居住居住商业金融商业金融　地块面积102519.499141584876675075.0510013划建筑面积615116939811900539012750754005368006容积率0.60.710.810.4　限高18米 20米 20米 20米 18米 5米　建筑密度＜35%＜35%＜35%＜35%＜40% ＜40%　绿地率＞40%＞40%＞40%＞40%＞30%＞20%　其它　　　　　　　A03A02A04A06A08A092.1.4 规划设计条件—对项目有重大影响的当地特殊规划政策编号政策类别当地政策要求1需建设地下层数 1、多层地下不少于一层 2、高层地下不少于二层2车位配比 1、公建 每百平方米1.5辆，且地上不少于总车位的30% 2、住宅区停车全部采用地下停车场，且不少于2车位/户3建筑形式 1、建筑风格以现代欧式或新古典主义或新中式为主；4建筑节能 太阳能热水器应与住宅一体化设计 1、12层及下太阳能设置比例100% 2、12层以上太阳能设置比例50%5建筑间距 1、住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。 2、建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度； 当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。 3、低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的1.8倍；与其后面各类住宅间距不小于 16米。6规划配套 1、居委会及社区管理用房每处建筑面积不少于300平方米； 2、每个小区设置社区卫生服务站一处，建筑面积不少于300平方米； 3、（1）、开发建设单位无偿提供总建筑面积0.5%物业管理办公用房，超面积部分以成本 价提供（2）、成本价提供总建筑面积0.5%物业管理商业用房，超面积部分以市场价提供7容积率认定 当地下室建筑露出地面的 1、高度小于1.5米时不计入容积率计算； 2、高度大于1.5米且小于2.2米时，按该层地下室建筑面积的一半计算； 3、高度大于等于2.2米时，按全面积计算；2.1.4 规划设计条件—项目用地现有情况说明烟台属七度抗震区;场区地质情况:地质：场区地层自上而下依次为：（1）吹填沙（2）粉砂（3)淤泥（4）粉质粘土（5）残积土-全风化片麻岩;水位：1)稳定水位标高介