龙岗深鸿基房地产项目市场调研暨产品定位报告.pptx

定位纲要1开发目标2经济与市场解析3板块与项目解析4客户与竞争解析5开发与产品定位1鼎泰对本案开发定位目标的理解1目标稳固及提高鸿基在龙岗品牌地位开发目标2地块利用最大化、利益最大化在大盘林立的龙岗中心城，如何借势，以最优的产品搭配，走差异化路线，达到利润最大化，巩固发展商品牌。12011年宏观经济及地产市场的不确定性困难2地块呈不规则L型且规模小3容积率不确定、深惠路噪音2经济与市场解析1全国宏观经济发展研判2深圳房地产市场未来发展趋势研判3市场结论1 宏观市场研判 经济趋势2011年经济结构战略性调整步伐不断加快的趋势已经不可阻挡，将主要表现在：管理通胀预期稳定物价更突出，稳定房地产市场继续调控成定局，转变发展方式结构调整将加快。☆1月CPI同比上涨4.9%，难改货币紧缩趋势 1月份居民消费价格总水平同比上涨4.9%，环比增幅则从前一月的0.5％急升至1%，表明通胀的惯性上升动力仍然较强。同时，当月工业品出厂价格（PPI）高于市场预期并比前一月高出0.7个百分点，表明成本上升压力仍然较为严峻。中国的通胀风险依然很大，政策紧缩将持续。☆居住类权重上调4.22，CPI走势与楼市更密切 国家统计局对权数构成进行了相应调整。其中，除居住类价格提高4.22个百分点外，其它消费价格数据权重均有所下调。如果全年房地产市场走高，势必影响CPI指数上行。房地产市场目前还处于焦灼状态，观望情绪比较重。虽然国家出台一系列政策，但也要看在各地的落实情况。1 宏观市场研判 政策趋势新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了主基调 ——“限制”10月11月12月1月2月4月9月11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。 10年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5百分点11年1月26日，?国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”),要求强化差别化住房 信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高上涨过快城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 11年2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调０.２５个百分点.10年9月29日国家出台巩固楼市调控成果措施：暂停发放第三套及以上房贷；贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上 ；房价上涨过高过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 中国人民银行宣布：１０年１０月２０日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调０.２５个百分点，五年期贷款基准利率上调０.２个百分点，由现行的５.９４%提高到６.１４%。新国十条出台１０年１０月１日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在１年内重新购房的不再减免个人所得税。 对房企有两条，一是囤地囤房不仅无法获得土地，更无法获得贷款；二是房价高就要严格清剿增值税。 新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求，限制城市也由2010年的14年城市扩展到全国。影响：1、极大延缓及打击了刚性需求者的购房需求；2、利用金融杠杆炒房的可能性基本没有 ；3、房产税将推出，90平米以下可能免征，将进一步缩小市场户型面积供应。4、未来可能出台商业房产税，写字楼成唯一空白区1 宏观市场研判 地产市场☆预测央行2011年还将加息2次 苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历关于央行加息的最新研究报告称：今年还将再加息两次。她认为有两个因素影响加息的速度，一是对资本流入的担扰。四季度资本流入（除直接投资外）加快，加速加息会加大中国与国际市场的利差。二是通胀走势仍需观察。历史数据表示，负利率不一定促使央行加速加息。通胀预期的进一步恶化会使紧缩步伐加快。 ☆全国房地产市场涨幅逐步回归至09年水平　12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经适房价格涨0.1%目前一年期3.0%的存款利率仍然不足以应对高达4.9%的CPI。因此，2011年央行仍会小幅多次加息， 房地产市场未来1-2年销售价格及速度都将步入一个缓慢增长阶段。2 宏观市场研判 深圳地产☆ 2010年全市房地产市场供求稳定，价格高位运行 2010年深圳全市新房成交36729套，同比下降4