第五章房地产的品质要求.pptxVIP

第一节 房地产环境品质一、房地产声环境 房地产声环境，一方面取决于房地产所在区域的环境噪声，另一方面取决于房地产建筑本身的防噪声设计、隔音构件选择、施工质量及对楼宇内外噪声的控制措施。其中，住宅对噪声最为敏感。（一）住宅声环境的标准 所谓噪声，指那些人们主观上不需要或者不愿意接受的声音。降低噪声需考虑现实可能性：一方面，完全没有噪声是不可能的，也没有必要；另一方面，降低噪声需要投资，降低噪声受到经济条件的制约。 各类环境噪声中，道路交通噪声对环境的干扰最大，交通噪声是临街住宅的主要干扰源。我国城市区域环境噪声标准（分贝）类别适用区域昼间夜间0疗养区、高级别墅和宾馆区≤50≤401居住、文教机关为主区域≤55≤452居住、商业、工业混杂区≤60≤503工业区≤65≤554交通干线道路两侧≤70≤55（二）住宅噪声控制 （1）住宅噪声控制的一般原则：1）在总体规划中，应按噪声状况进行合理分区，将噪声区用适当的区域带隔离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，从宏观上控制环境噪声干扰；2）住宅小区建设前，对住宅声环境进行预测评价，从而确定相应的防噪、隔声措施，并将此作为住宅建设项目可行性研究与项目报批的一项内容；3）在住宅小区规划中，把对噪声不敏感的建筑物，如商业设施、生活服务行业等，用作为住宅建筑的“声屏障”布置在小区临近交通道路的周边；4）住宅区中的学校操场、健身娱乐场地、商场、停车场等的位置选择，应以避免对住宅产生噪声干扰为佳；5）住宅平面设计中，要按防噪声要求进行平面布局，将要求安静的房间布置于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置，也就是通常所说的“动静分离”；6）降低住宅楼内部噪声，选用低噪声设备，对电梯、设备间进行隔声、减震处理；7）选择满足隔声要求的分户墙、楼板、户门和外窗；8）住宅区建设时，尽可能做到各项配套工程同时并举一次性完成，避免居民入住后再施工造成施工噪声干扰。 （2）临街住宅区防外部噪声的措施。住宅区户外的噪声源主要是交通噪声，为减少交通噪声对住宅环境的干扰，首先要对住宅的建筑群进行合理的规划布局，利用临街建筑作为声屏障来降低噪声是经济和有效的。在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。绿化降噪效果并不显著，但绿化对环境的净化有一定的心理效果。 （3）住宅建筑平面的防噪声布置。布置原则为：首先要把产生噪声的区域安排在一起，将厨房、厕所集中布置，并要求上下对正；其次要将产生噪声的区域与要求安静的地方隔开，中间布置一些不怕噪声干扰的房间，楼梯间、电梯间及垃圾道不要与卧室相邻布置，将要求安静的房间布置在背向或远离噪声源的位置。 （4）住宅隔声构件的选择。住宅平面布局确定之后，应根据住宅的档次和位置，确定住宅构件隔声性能等级，选择合理的分户墙、楼板、户门以及外窗的构造形式，使之达到相应的隔声要求。 （5）住宅设备噪声的控制。住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一个突出的问题，必须在设计中引起注意并做必要的降噪处理。二、住宅天然采光环境要求 在住宅中充分利用天然光决不限于经济意义方面，还在于人们最习惯于天然光线，天然光的生理卫生价值极高，天然光对人的心理状态也产生强烈的影响。住宅天然光的经济价值，与室内的采光水平、采光口大小、窗的构造及采光材料种类密切相关。在住宅的设计和建设中，要按照以下要求来实现住宅的天然采光： （1）卧室、起居室（厅）等居住房间以及厨房均应直接采光，这是居住者生理、心理和卫生方面的需要。 （2）要有良好的采光窗朝向，最好南北朝向，东南和西南朝向次之，东西朝向再次，最次为东北和西北朝向。 （3）要满足《建筑采光设计标准》对窗地面积比和采光最低系数值的要求。 （4）对有日照要求的房间还要满足日照质与量的要求，《城市居住区规划设计规范》中关于住宅建筑日照标准做了规定。 （5）所有住宅建筑中的居住房间均应进行采光的设计计算，应在设计说明书中加以说明，作为住宅光环境品质审查的依据。 （6）住宅建筑竣工验收前，均应进行实际采光效果的工程检测，作为工程验收的依据。三、室内热环境（一）室内气候的影响因素 室内气候是指由室内空气温度、湿度、气流及壁面热辐射等因素综合组成的一种室内热环境。在住宅建筑内，只有人体及生活设备散发为数不多的热量和水分，室内气候主要取决于室外热湿作用。室外热湿对室内气候影响的程度，主要取决于围护结构材料的热物理性质及构造方法。（二）室内气候的热舒适要求 热舒适是指人对环境的冷热程度感觉满意，不因冷或热感到不舒适。舒适的热环境既是保护人体健康的重要条件，也是人们得以正常生活、工作的重要条件。对大多数建筑来说，按舒适要求规定室内气候标准，不仅经济上不允许，对人体健康也是不利的。因此，除一部分房间要按舒适标准规定室内气候外，更多的