房地产策划南昌市巨成壹号街区商业街产品策略提报531213.pptxVIP

【巨成·壹号街区产品提报】;写在前面;风云2007;BELONG TO THE WORLD;南昌史记: 2002年南昌提出城市东充、南扩、西进、北上发展目标 2004城南板块、象湖新城拉开了城市南扩步伐 2005年提出企业“退城进郊”，旧城城市复兴 青云谱地处城市南扩，与旧城改造的核心段 城市多块板化发展，城市多中心发展。 ;近4年的发展，南昌基本上已经实现“一核四区” 一核： 以中山路、胜利路、八一广场为轴，形成的核心城区； 四区： A、城北商圈（青山路为主的副中心城区，主力商业有蓝天碧水、紫金城等）； B、城东商圈（北京东路、上海路为主的副中心城区，主力商业有城东百货、恒茂国际都会等）； C、龙王庙商圈（解放西路、洪都中大道为主的副中心城区，主力商业有江信国际嘉园、隆鑫广场等）； D、正在形成的青云谱商圈（迎宾大道、何方西路、新溪桥为主的副中心城区，这里是青云谱以及包家花园、江铃、莲塘、象湖新城的聚集中心）。;;;商圈已经形成，缺主题商业主场 且本区域商业也仅仅都是社区性商业配套 生活/社区商圈： １、建设路/京山路为代表的北面生活圈（深圳特产批发市场等） ２、新溪桥为代表的东面生活圈（华联超市、洪都集团等） ３、江铃为代表的南面生活圈（梨园小区等）? ４、三店西路代表的西面商圈生活圈（象湖源等，好又多等） ５、包家花园代表的东南生活圈（包家花园、昌南工业园等） ６、八大山人代表的南面生活圈（八大山人、警官干部学院等）;青云谱区域商业分析;青云谱区域产业分析;;BELONG TO THE WORLD;;;项目名称;项目名称;;;一、项目解读： 项目座标：南昌市何方西路以北，迎宾大道以东 项目占地：61.481亩 规划要求：容积率≤2.0 建筑密度≤28% 绿地率≥40% 其中商业、办公、公建（统称“商业用地”）总建筑面积不少于30%。;综观青云谱房地产现状;二、商业的出路：;南昌写字楼现状：;本案虽有地段优势，但本案所处区域属于传统老城区，对于写字楼物业支持力度不大，这不是商务区，而是居住区；从开发风险和利润最追求角度分析，由于整个市场写字楼都想对不乐观，出现写字楼不如住宅价格局面，且销售速度缓慢，不利开发价值最大化，风险较大；间接把写字楼转化为酒店、或商务公寓销售，面临着未来经营以及水、电、物业管理等众多问题。对此写字楼的规划并非本案最佳选择！;综合商城/商场现状：;本案虽然地处“一核多中心”的青云谱商圈，但本案西南角的百货商场（2万的裙楼商业规划），将直接与本案构成竞争，本案难跳竞争的宿命，对此本案难于招到理想的大型的经营商家；如果本案放弃大型百货商家，而选择专业市场的话，本案又不处于核心城区，核心城区的金童、IO，以及时代广场在专业市场上走的都不是非常成功，本案在没有大量人流的支持下，成功机率可想而知；综合商城的规划，将导致产权销售的压力，以及招商的压力，让开发利润以及风险全都赌给了招商，赌给了经营商家，这不是我们所希望看到的。;街区商业：;本案临街面近300米，街区已经形成；加上本案又处于交通要塞，人气已经形成，有利的支持街区的形成；街区的打造有利开发利润最大化追求。 ;综合上述所知：;包家花园;路段;本案定位“街区”有意识的提升了商业与住宅的价值，同时也有效的结合了商业与住宅的互补，无疑是从市场角度，还是从区域发展角度都是可行的。 虽然本案定位青云谱区商业主场，但做为商业，同样做为投资性物业，必须面向全市商业地产，南昌不缺少商业，同样也有街区项目的供应，至2007年7月，南昌在建开发商业用地达到680多亩，商业供应量全市达到近100万方（不计专业市场），这一统计数据还在随着南昌地产的进一步发展面紧每年10%-15%推量增加，可想南昌未来商业市场竞争的惨酷性！ 对此如何进一步的在产品定位上找到更为鲜明的产品差异化，是我们思考的关键。;全市代表性商住项目：;隆鑫广场（临街商业、综合商城、内街） ;紫金城，拥有内街，与本案同属“街区”概念！;;本项目沿城市干道，地处城市发源地承上启下连接今日城市南区版块，优越的地段价值，充足的人流环境，城市多中心发展的战略要地，本项目的出现承载着不可推卸的历史责任，如何成为城市多中心发展的典范，如何成就本项目的价值及历史使命？;开创未来的先行者;开创未来的先行者;开创未来的先行者;上面的这些项目都是人们耳熟能详的佳作，他们突破常规的创意表现，颠覆传统的操盘模式，成就了项目的最大价值，同时也为一座城市成就了世纪经典。他们成为了城市的名片、都市的会客厅。 在感慨他们成功的同时，我们也在思考本项目的具体表现，怎样才能让本项目踏入世纪经典的之列，我们在借鉴的同时更要突破。;项目定位：创意街区;1、创意街区，成就产品