房地产策划上半年北京及亦庄房地产市场分析报告84ppt.pptx

土地市场分析商品房供求分析商品房价格分析区域市场分析宏观政策分析土地市场分析——土地出让面积走势 继2004年北京土地市场出让达到538万平方米之后，05年土地出让面积大幅下滑，但随着房地产市场需求旺盛，商品房价格快速上涨的影响，2006－2007年土地成交量开始大幅反弹，这也意味着今后的一至两年（2008-2009年），商品房供应量将有大幅增长的趋势。土地市场分析——供应变化影响 通常而言，成交土地在一至两年后将作为房屋销售面积上市，而北京市近年来的公开出让土地的规划建筑面积和房屋销售面积之间一直存在着巨大的缺口，造成以后年度商品房供应不足，最为突出的表现就是2004-2005年出让土地面积的不足造了2006-2007年商品房供应面积的不足。土地市场分析——07年区域供应结构 2007年北京市公开出让土地规划建筑面积中四环以内占有比例不足10%，四环以内供应量严重不足，见下图：土地市场——08年一季度　2008年第一季度共成交41宗土地，比去年同期增加了30宗，土地面积达530万平方米，规划建筑面积达约655万平方米，与去年同期相比分别增长了175%、309%。 1季度土地出让分布结构 三环内土地供应基本为零，仅有少量小宗地块上市，且价格高、以公建性质居多。住宅地块大部分集中在四环外，以大兴、通州、顺义、昌平等城市外延区域为主。 数据来源：北京国土资源局土地市场——08年一季度 08年1季度已成交土地的平均楼面地价为4059元/平方米，与2007年相比上升了14.2%，与2007年相比各区县的楼面地价都有较大幅度上升，尤其是海淀、顺义、昌平、通州和朝阳区上升幅度较大。城区宗数楼面地价（元/平方米）海淀211315东城111220朝阳66008石景山15322顺义45180通州53315昌平33189丰台52542大兴71770亦庄21152房山2927密云1747延庆2710合计414059数据来源：北京国土资源局土地市场分析——出让价格近年土地供应基本情况：　① 需求旺盛，但2004-2005年土地供应量相对不足，导致楼面地价快速上升。 ② 土地成交价格逐年上升，其中住宅楼面价成为地价的主要推动者。 ③ 2007年出让土地楼面价达到了每平方米3553元，同比2006年上涨了10.3%土地市场分析商品房供求分析商品房价格分析区域市场分析宏观政策分析商品房竣、施工面积走势 由于2004-2005年土地供应面积的不足，2006-2007年商品房及商品住宅施、竣工面积大幅下滑，导致商品房供应量减少，同时期在商品房市场需求旺盛的带动下，商品房价格也在这段时期快速上涨。　随着2006-2007年土地出让面积的大幅增加，2008-2009年商品房供应面积会有大幅放大的趋势，供求关系将在一定程度上发生逆转。2.2:12.3:12.4:12.1:12.3:12.4:15.4:1注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房商品房整体供求走势　从2006年上半年一直到2007年上半年，北京市房地产市场的商品房销售面积一直大于新增供应面积。但随着2007年下半年商品房供应量的回升，以及商品房价格涨幅过快引起的浓厚的观望气氛，导致成交量开始下滑，2008年1-5月商品房销售面积不足新增供应面积的一半，见右图：　通常而言，市场总供应量（存量+新增供应量）应该是销售量的2-2.5倍，从2005年至2007年北京市商品住宅的供销比一直在这个范围之内，但2008年1-5月这个比值已经扩大到了5.4:1，见右图：环线供求走势　二环内逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有6.05万平米，供求比9.7：1；注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房环线供求走势　二三环之间逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有14.86万平米。供求比5.8：1；注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房环线供求走势　三四环之间逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有29.24万平米，供求比6.44：1；注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房环线供求走势　四五环之间逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有75.37万平米，供求比4.24：1；注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房环线供求走势　五环以外逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有108.72万平米，供求比5.7：1；注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房环线成交量走势　从1至5月的成交走势来看，各环线的成交量均呈现在波动中逐渐走低的形势，特别是到了5月份，除五环以外的成交量有较大幅度的回升外，其它环线成交量继续走低的形势十