房地产策划南昌朝阳地王项目营销定位10724打包.pptx

■ 成本如此，竞争如此，市场空间在哪里？ ■ 如何定位？为何如此定位？ ■ 这样的定位下，如何营销推广？ ;■ 一江一河的景观优势 ■ 与传统市中心的紧密衔接城市地理的几何圆心 ■ 甚至未来的过江隧道及地铁规划 ;如果说，04年之前进驻朝阳，还靠了点眼光与预见； 那么，能在07年入主这个地段：没有运气，全凭实力。 ? 尤其是中山西路两侧的 “朝阳金三角” 更是世人一致仰望的焦点，高不可攀的名流生活圈。 这里的门牌，每一块都至为稀贵； 这里的席位，每一座都暗含身价。;■ 一般认为，南昌本轮的房地产开发主流，是以1999年远东世纪花园为起点的，当时售价约1700-1800元/㎡。朝阳洲见证了整个南昌房地产开发的兴起与飞速发展。 自1999年开始，朝阳洲几乎一直位于南昌市“房产版块”价格排行的第一方阵。 ■ 2000年福田花园2000元/㎡。 ■ 2001年名实花园2500元/㎡，新田绿洲2200元/㎡；千禧城1800元/㎡;■ 2002年东方巴黎精装小户型3000元/㎡、维多利亚华庭2600元/㎡ ■ 2003年中山佳苑（按套内面积算3600元/㎡）、蓝湾半岛、丰源嘉会（3000元/㎡）、善居名门（2900元/㎡）、银田大厦等。 ■ 2004年-2005年：莱茵半岛、东方桃苑约在3400——4000元/㎡ ■ 2006年朝阳领秀均价4900元/㎡，莱茵半岛、名爵府均价4600元/㎡，最高价突破5100元/㎡。;■???? 综上所述，朝阳洲均价走势坚挺，早期阶段每2年上升1000元/㎡。 ■???? 自2005年始，均价开始每年上升约1000元/㎡，提速加快。 朝阳洲已经位于南昌市版块价格中的第一方阵，与青山湖版块、市中心版块分庭抗礼，站稳价格上的“富人区位”。 ;朝阳洲均价走势（年表） ;在售项目现行售价 ;二手房现行行情 ;区 位 ; 从“在售项目”及“历史项目”二手房价格分析，中山桥附近的商品房二手房价格在5000-6000元左右，与青山湖版块“香溢花城”的花园洋房现行售价及金域名都二手房价格相接近。但低于恒茂华城大户型（毛坯）6000-7000元/㎡的二手行情。;从二手房的行情判断，购房者对朝阳洲（中山桥附近）的价格接受度：;潜在竞争分析 ;城开·滨江1号;容积率：2.5 建筑密度：13.55% 绿地率：55.90% 建筑形态：5栋高层住宅（2栋31F临江、2栋29-31F、1栋27F） 推广计划：1月开始推广 汽车泊位：429个 入市均价预估：6000-8000之间 广告预算：1500万/年 设计单位：江西省华杰建筑设计有限公司;皇冠假日酒店 及 皇冠国际花园 ;本案经济技术指标： ;容积率：5.5 建筑密度≤30% 绿地率≥35% 其他：商业、办公等公建面积不少于4500㎡（22%） 套型建筑面积90㎡以下住宅占总建面70%以上 ;竞争分析： ;一线江景 ;概 念 ;07-08年的朝阳洲 ;在三个项目中，盘点本案的“相对优势”： ;2、周边配套最成熟，已形成高档餐饮及娱乐氛围。是新兴的富人消费圈与生活圈 BUT， 这是我喜欢的圈子，但不一定就要住在里面。;3、三面沿街，商业价值极高。 BUT， 先天的商业基因，并不等于现实的商业利润， 要获得商业最大值和推动整体销售， 关键还看商业如何定位，如何运作？; 4、南北景观的均好性尤为突出。 北向景观无遮拦，收摄赣江及滕王阁；西南方向也为“看江面”。 南北景观均有题材，为建筑规划释放了空间， 如果规划为“核心筒”结构，容易避免“单边销售”的可能;在三个项目中，盘点本案的“相对劣势”： ;2、项目体量上 本案2万㎡ 1 ? 城开10万㎡ 5 ????? 皇冠40万㎡ 20 ????????????????????;3、在景观资源 本案不属于“一线临江”的位置， “绝对江景资源”要弱于两大竞争个案 ;狭路之间，市场的空间在哪里？ ;我们拿什么去抗衡？ ;成本优势 ;出路在哪里？ ;出路在哪里？ ;本案核心定位： ;“私人酒店”是什么？ ;为什么是“私人酒店” ？ ;当所有楼盘都瞄准家庭消费时;形象化的定位描述： 豪宅中的法拉利;两座原理 跑车为什么只设置了两座 它只为驾驶者享受驾乘之乐 行政宫寓就像人生的第二部车 服务自己个体的空间玩具;本项目5大客群类型;“私人酒店”的购买及使用人群 绝大多数是“二次置业”以上人群 ;3、看到以上使用价值的“投资客” 4、高收入的单身人士 5、作为办公地点或工作室 6、灰色收入者 7、特殊目的人群 8、其他 ;面对鱼目混珠的“酒店式公寓”市场 我们首要做的是必须突破表象的比较 在人们的脑海中划一条明确的界限 让消费者可以把我们与其它“酒店式公寓”和“产权酒店” 轻易区分