房地产业武汉融侨锦城住宅楼盘营销推广策划方案63.pptxVIP

纲 要总体营销目标项目推广策略指导 媒体广告策略 阶段性营销推广方案 一、总体营销目标2006年底，完成第一组团总销售量的55%以上.2007年上半年，第一组团实现销售70%-80%，第二、三组团实现销售50%以上2007年下半年，第一、二、三组团各实现销售80%以上，第四组团实现销售50%以上2008年上半年，实现项目整盘销售的90%销售价格实行低开高走策略,第二、三、四组团销售均价，根据销售时市场具体情况而定 二、项目推广策略指导1、以开发商品牌作为项目的先期导入，在短时期内博得市场的信任感融侨集团作为首次登陆武汉的企业，它的雄厚实力以及产品设计理念尚不未武汉当地所熟知。因此在项目运作前期，我们有必要通过各种通路渠道对融侨品牌有一套系统的宣传。当然，我们认为这样的宣传应当于项目紧密贴近。我们通过品牌的导入，以及开发商“为居者着想，为后代品鉴”的精神。2月—8月强销第三组团8月— 1月强销第四组团整盘收尾收尾7月—8月第二组团收尾第三组团蓄水3月—6月1月—2月第二组团销售11月底—12月第一组团收尾第二组团蓄水8月—10月底第一组团销售品牌期2006年2007年2008年2、整个项目23万平方推广运作，将根据不同组团产品分三个时间接点推出新政出台后，由于未获得预售证将不得采取任何形式的广告宣传和预热工作。因此，为回避违轨操作，我们有意识地将项目的蓄水和品牌期结合，在品牌期进入10月开始，采用暗蓄水的方式进行； 如图所显示，在整个项目跨度近两年的销售期中，我们将按照四类组团产品，分波次有节奏的推广，各销售节点将按照不同的工程进度以及推出的细分产品设计阶段主题。不同阶段主题中，其广告表现风格和促销活动各不相同。 3、按照不同的时间为阶段设计周期性的营销主题根据项目的推案节奏，我们可以将整盘销售分成四段。而每一段销售周期将根据所推出细分产品以及届时现场工程进度来确定不同的阶段性营销主题。在阶段性营销主题的指导下，其广告表现、现场包装、销售道具，以及各类促销活动将围绕主题展开，所诉求的内容也将各有侧重。4、根据制定的项目定位“西汉口23万平方和谐人文住区”以及其广告总精神“爱在这里住下来”，确立项目推广中的产品线以及情感线产品定位中对于和谐人文的研展，以及广告总精神中对于爱的诠释。演绎了项目运作过程中不同的推广表现形式。前者对于和谐人文的理解更多地表达产品概念，而后者对爱理解更多的注重人文情节。这两种风格路线加上传统的促销类广告将在整个项目运作中交替使用。5、根据项目销售的不同时间节点，项目推广中的产品线和情感线有不同的表现手法，以对项目销售进行支持先前我们已经提到了对于各周期营销主题的设想，而根据这些主题所需要表达的内涵，在项目广告推广中可以以产品线和情感线不同的方式去演绎。6、为保持对融侨品牌宣传的持续性，考虑在各组团蓄水阶段投放少量品牌广告作为过渡。有别于品牌期的广告发布，这类广告将注重与产品实际嫁接在整盘销售中，保持融侨集团的品牌形象是一个系统的工程。所以要求不仅仅在品牌导入期对企业进行宣传，还需要在各组团产品上市的间隙见缝插针投放结合项目产品的品牌广告7、各阶段促销活动的设计在符合周期性营销主题的前提下，还将考虑到工程进度作为活动事件的线索在项目进程中设计的各个促销活动还可根据工程进度作为事件营销的线索，诸如配合园林规划设计、景观落成、学校引进、商业启动，均可设计对应的促销活动，促进信息快速传播，吸引更多市民参与。8、户外媒体报版化运用，及时传递项目最新信息根据项目进程的不同阶段的营销主题，我们坚持户外媒体的报版化运用，及时更换画面和信息，自始自终地使项目得到广泛关注9、户外媒体报版化运用，及时传递项目最新信息面对日益激烈竞争的市场，改变传统现场坐销方式，铺设辅助销售通路促进项目销售。这些辅助通路包括，企业和里弄直销方式，大型超市接待点的建立、周边区域资料的现场派发，短信群发、针对建材市场业主的直投、老客户带新客户，最大限度地打开项目传播信息渠道10、在整盘的销售过程中，广告费用的投放是一个递减过程 项目运作初期，为迅速占领市场，吸引目标客层关注。户外高炮、灯箱广告、报纸广告、电视传播手段将作为营销的重要手筋。随着一二组团成功销售后，以及现场实景的不断呈现，利用客户资源和各类现场活动打出“体验式营销概念”将成为此阶段重点运用的推广手法。而这一阶段，广告投放的频率将明显降低。三、媒体广告策略1、系列广告策略所谓系列广告策略就是在预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。本案要提高销售业绩，同时还要塑造品牌，树立企业形象的广告战略目标确定了有效的系列广告策略。并且可以合理的分为品牌系列、情感系列、产品系列、促销系列。1）品牌系列融侨的品牌形象应当与项目进行有效的嫁接，这是融侨品牌诉