成都龙湖弗莱明戈高层发展定位嘉联地产101.pptxVIP

前期工作对本项目的五种定位思考方向：A、空中花园别墅（如四海逸家、恒大绿洲）B、大面积平层产品（如紫檀）C、高科技产品（如摩玛城）D、投资型公寓（如万基.金蓝湾）E、实用自住型产（含刚性及改善需求， 如晶蓝半岛、三千城） 市场启示来自市场和核心竞争对手对本项目的启示中小户型的机会点；产品的差异化路线，抢占市场先机，确立竞争优势；产品的高附加值是必要条件，而不是可选条件；在成本允许条件下，产品的“面子工程”要做到位；遵循总价控制原则，不要与区域畅销总价形成较大差距；华润、合景泰富现场展示的冲击，区域项目的低价冲击。舒适、宽松型居住是区域供应产品主要特征，中小户型供应量较少，目前电梯产品价格基本在3000-3500元/㎡之间，月均消化20-25左右。市场回顾1、本项目区域60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-110㎡110-130㎡130㎡以上总计06-08供应总套数229052159313070253308年月均销售套数135411----20-25套均总价20万23万28--30万33--36万39--43万--------供销比0.240.321.011.381.13--------当前库存总套数1531103287406084228-30万的80-90㎡两房产品和39-43万的110-130㎡大面积产品为区域的良性产品，但受供应影响，110-130㎡大面积产品目前库存量较大，后期片区竞争强度将较高；33-36万的90-110㎡中等面积产品呈现较大的供销失衡，后期销售压力较大；而23万以下的80㎡以下的小面积产品呈现较大的供不应求格局，存在市场空缺。90㎡以下中小户型电梯产品为区域供应主力，大面积、舒适型产品供应比例相对较少，与本项目所在区域刚好呈现一个反向特征；目前电梯产品价格基本在3300-3900元/㎡之间，月均消化40-50套左右。市场回顾2、红光、犀浦区域60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-110㎡110-130㎡130㎡以上总计07-08供应总套数109283230517601358744783708年月均销售套数751559340-45套均总价17-18万左右24-25万31-33万35-38万40-44万47-50万----供销比1.371.151.6----当前库存总套数3561487843465318207431-33万的80-90㎡两房产品和40-44万的110-130㎡大面积产品为区域比较良性的产品； 25万以下的80㎡以下的小面积产品存在一定的市场供应缺口；35-38万的90-110㎡和47万以上130㎡更大面积为区域消化的难点产品；紧凑、实用型中小户面积为区域供应主力，而大面积、舒适型产品因区域舒居属性仍占到了一定比例，片区产品线体现出重实用而并重舒适的特性；目前电梯产品4500-9000 元/㎡的价格差异性大，月均消化最高可达到140套以上，一般水平也在40套左右。市场回顾3、大城西区域60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-110㎡110-130㎡130㎡以上总计07-08供应总套数39614234713210471139622708年月均销售套数115482121391套均总价20-24万27-28万35-45万44万46-54万55-80万----供销比0.580.331.08----当前库存总套数1451565710370329152635-45万的80-90㎡两房为区域走量最好产品，消化速度远远高于其他各类产品； 其次为110㎡以上的中大户型和50㎡左右的套一； 而20多万的50㎡左右套一和70㎡左右小套二因较低的供销比，体现出较大的市场机会。核心竞争对手研究华润.橡树湾华润洋房 龙湖电梯8-10个月09年上半年09年下半年10年上半年10年上半年华润洋房 龙湖电梯华润电梯 5个月左右09年上半年09年下半年10年上半年10年上半年华润橡树湾洋房产品销售周期： 由于华润橡树湾与弗莱明戈在洋房面积段和总价段上较高重合度，初步认为其洋房主要与本项目洋房产品竞争，与本项目电梯形成错位；参照弗莱明戈09年月度40套左右的销售计划，预盘橡树湾共计288套左右洋房销售周期应接近8-10时间。 目前洋房产品已全部主体封顶，而电梯产品尚未有动工迹象。 首期洋房全现房销售策略已经非常明显。并且从现场售楼部、样板区、示范景观等施工进度判断，该项目的推售时间应该在今年下半年。华润橡树湾推售策略思考一：先清洋房，再卖电梯； （据华润相关人士透露，此种可能性较大）华润橡树湾推售策略思考一：先推洋房，中途推电梯，再二者同时销售； 龙湖电梯产品推售时间与华润橡树湾的时间间隔在5-10个月左右，龙湖电梯产品具备一定的先机优势，而这以后直面的竞争将全面展开。电梯两梯三户西 区 大 道两梯四户为主洋房电梯梯户比《